(吉林大學地球科學學院，長春，130061)
通過對長春市征地補償面積綜合價格的計算和應用的分析，探討了用征地補償面積綜合價格作為征地補償標準的問題，指出與我國現行的征地補償標準計算方法相比，該方法是相對科學和適用的。
關鍵詞:征地補償；面積綜合價格；測量和計算
在我國城市化進程中，土地征收將原有的農業用地轉化為城市用地，作為新增城市建設用地的重要來源，對城市建設和發展起到了強大的推動作用。然而，不合理的征地補償標準往往侵害了被征地農民的合法土地財產權益，造成土地收益分配不公和大量耕地被占用，不利於社會經濟的可持續發展。通過對長春市征地補償區綜合價格的計算和應用分析，探討了以征地補償區綜合價格作為征地補償標準的問題。
1征地補償面積綜合價格的含義
征地面積綜合價是各征地補償面積的“綜合補償標準”，由縣級人民政府根據城市建設征用農村集體土地的需要、被征用農用地的不同地段、土地利用類型、土地生產能力、人均耕地面積和經濟發展水平、地價評估等情況，在充分聽取有關方面(特別是農民)意見的基礎上制定。“征地補償綜合價格”原則上只包括土地補償費和勞動安置補助費兩項內容；在土地征收過程中，各地被征收土地的地上附著物和青苗補償費差異較大，會根據實際情況和具體估價進行補償。
征地補償面積綜合價格為征地補償標準的研究提供了新的思路。比目前我國土地管理法簡單使用“產值”倍數計算征地補償標準的方法更加科學適用。
(1)征地補償面積綜合價格是對失地農民合法土地財產權益損失的經濟補償，主要包括農用地資產損失和失地後再就業的“機會成本”損失。
(2)征地補償面積綜合價格考慮了土地區位對征地補償費用的影響。農民所有的土地被征用用於城市建設，農民變成了市民，生活費用比原來大大增加。例如，在糧食自給自足的情況下，對糧食的支出大於生產成本。壹般來說，地理位置越好，經濟越發達，市民的生活消費水平越高。適當提高區位好的農用地征收補償標準，也是失地農民適應新生活方式的需要。
(3)征地補償面積綜合價格考慮了人均耕地面積和經濟發展水平，肯定了耕地資源的稀缺性和土地需求對城鎮地價的影響，也有利於科學計算失地農民安置補助費。在我國農村社會保障制度沒有建立和不完善的條件下，土地具有壹定的就業保險功能。土地征用使農民不僅失去了耕種被征用土地的收入，還失去了原有的就業渠道，需要重新就業。征地補償中的勞動安置補助主要是支付被征地農民再就業的費用，以保證被征地農民在支付與征地前同等勞動量的情況下，家庭生活質量不會降低。
2.長春征用區的劃分
2.1標誌區劃分方法和原則
(1)征收區域的劃分以網格法為基礎，采用綜合評分法劃分，以行政村為單位進行修正。
(2)首先根據更新後的土地利用現狀調查圖確定行政村的邊界；根據行政村邊界，調整區劃邊界，形成初步區劃邊界。然後選取主因子、征地樣價或產值對各行政村進行分析判斷，將主因子、征地樣價或產值連續的行政村劃入同壹區域，修正初步的區域邊界，形成征地區域。
2.2標誌區薄膜的確定
根據上述原則和方法，確定長春市區的分布如表1所示。
表1標誌面積及面積統計
3.長春征地區綜合地價的計算過程
根據國土資源部公布的《征收區綜合地價計算技術規範》，長春市征收區綜合地價計算采用以下兩種方法。
3.1直接套用歷史征地案例價格計算該區綜合地價。
用於計算近期征地案例較多、分布較均勻地區的綜合地價。
3.1.1基本原理
以區域為單位，以該區域內征地案例的平均價格作為該區域的綜合地價。計算模型為:
土地信息技術創新與土地科技發展:2006年中國土地科學學會學術年會論文集。
其中，Pli為同質區域或面積內有效采樣點或多個采樣點的單位面積價格；Pla是同質區域或地區的單位面積價格；m是同質區域或地區的可用有效地價樣本。3.1.2各種樣本數據的調查和整理
(1)各類案件調查(根據預先建立的標準表)首先對調查的各類地價數據進行定性分析，分析表中各項之間的關系是否正確，根據表中內容是否齊全進行初步篩選。然後根據調查問卷的類型和位置，統壹編號，建立指數，為進壹步的數理統計檢驗和地價測算奠定基礎。
(2)糾正征地價格案件，時間上應先糾正。利用征地案例價格的平均變化幅度，將各期發生的案例價格修正到估價基準日價格，進而修正征地價格情況。分析異常因素對土地收購價格的影響，確定修正幅度，修正到正常情況下的土地收購價格。
時間校正公式為:
Kij=Pis/Pij
式中，Kij是從第j年的數據到計算年的系數；Pis是年平均土地收購價格；Pij是第J年土地收購的平均價格。
將不同年份的征地價格修正到計算年的計算公式如下:
Pls=Kij×Pij
其中Pls是根據預計時間修正的價格；Pij是第J年的實際土地收購價格。
3.1.3通過比較征地案例價格計算征地綜合地價。
以近期有征地案例的行政村為對比案例，通過對比區劃因素的條件，計算未征地行政村的征地價格。
(1)選擇三個以上征地案例。
(2)確定比較因子和權重(表2)。
表2比較因素和權重表
(3)確定比較因素條件指數。待計算綜合地價的行政村的比較要素條件指數為100。通過與比較案例條件進行比較，得出比較案例因素條件指數。
(4)時間修正指數由於近期長春市征地價格相對穩定，考慮到該地塊綜合地價既要體現對農民利益的保護，又要相對保持征地政策的穩定性，故確定所有對比案例的時間修正指數為100，待計算綜合地價的行政村時間修正指數為110。
(5)計算征地區域綜合地價=征地宗地地價×(1+區域因素和條件之和)×時間修正指數。
區域要素條件系數=[(100/區域要素條件指數)-1] ×權重
例如，計算羅拉村征收區域的綜合地價。比較案例為繁榮村、東山村、萬順村。主要農作物是蔬菜田。
表3比較因素條件指數
表4比較因素的條件系數
分別計算出三個比較價格:64元/平方米、53元/平方米、74元/平方米。取三個比較價格的算術平均值作為羅拉村的綜合地價為64元/平方米。
3.1.4計算結果
表5征地宗地綜合地價計算結果
3.2產值倍數的計算方法
以被調查的各村土地的標準年產值為基礎，按照壹定倍數計算考察地點的價格。征地價格是補償費和安置費之和。
3.2.1確定農業用地的主要類型及其耕作制度。
通過調查，確定了各區的主要農用地類型和耕作制度。
表6各區主要農業用地類型和耕作制度表
3.2.2確定土地年產值
根據各市、開發區調查的各村統壹年產值標準確定年產值，並以此為基礎計算各征收區年產值標準。
表7各地區年產值標準表
3.2.3確定補償安置費的倍數。
根據被征地農民原有生活水平和法律或地方政府的規定確定倍數，最終補償倍數為30倍。
3.2.4各區域綜合地價的區域因素修正指數的確定(同征地綜合地價與征地宗地價格對比計算方法)。
農用地類型的地塊為菜地:地塊四的區域因子修正指數為100，其他地塊與之對比得出區域因子修正指數。旱田類型區:取ⅶ區的區域因子修正指數為100，與其他地區對比，得到區域因子修正指數。
表8標誌區電影各影響因素修正指數表
3.2.5計算征地價格。
表9產值倍數計算法征收區綜合地價計算結果
3.3征地區電影價格初步結果確定
根據上述計算方法的實際結果，采用算術平均法作為初步結果，計算出考察區的平均征地價格。
3.4測量結果的驗證和調整
通過與現有征地水平、與被征地農民現有生活水平、與周邊市(縣)征地補償水平等進行比較。
3.5計算結果
上述兩種方法的結果接近，但基於歷史征地案例價格得出的被征收區域綜合地價相對較高。因為近期征地價格多為被征地者所接受，且在計算中在近期征地價格的基礎上平均上漲了10%。為了保持征地價格政策的連續性，保護農民利益，最終結果是以歷史征地案例價格為基礎計算被征收區域綜合地價。長春市征地區綜合地價計算結果見表10。
表10長春市征收區綜合地價計算結果
4計算結果分析及應用建議
4.1計算結果分析
4.1.1價格總水平分析
長春土地預估價格30 ~ 200元/平方米。因為I地塊完全是城市建成區，沒有農用地，所以I地塊實際最高綜合地價為150元/m2。對比近期公布的征地價格，城市郊區綜合地價基本平衡。少數行政村綜合地價雖低於實際征地價格，但高於公布的征地價格。城市遠郊綜合地價由現有的25 ~ 30元/平方米提高到30 ~ 35元/平方米，有不同程度的提高。如果按綜合地價的70%計算。分配給農民的安置補助將為18 ~ 105元/m2，農民平均獲得2.5 ~ 6.3萬元，平均4萬元，明顯高於歷史平均3.2萬元。綜合計算征地面積的結果既體現了客觀性，又體現了保護農民利益的原則。
4.1.2綜合地價空間差異分析
(1)具有從城市邊緣向外圍逐漸遞減的規律。這壹規律表明，區位條件對征地需求的影響最為顯著。越靠近中心城區，征地需求越大。顯然，土地收購價格越高。也在壹定程度上反映了土地類型和土地產出水平的空間差異。在自然條件允許且相對同質的情況下，城市邊緣區與其他地方的差異壹般與城市生活需求的接近程度顯著相關。越靠近中心城市，土地類型越接近城市生活需要，經濟利用價值越高，土地級別越高，產出水平越高，征收價格也會越高。
(2)地價水平與城市規劃密切相關。壹是城市規劃區的地價水平高於相鄰的非城市規劃區。第二，在城市規劃區內，規劃用地的性質對地價也有重大影響。三環以南是規劃中的長春新城區，不久的將來將成為又壹個城市中心。所以征地綜合地價明顯高於北三環外。規劃其他重點城區，如西南、東北“兩翼”，也是征地綜合地價水平較高的區域。
(3)既反映了歷史征地價格的空間差異，又解決了其不合理性。雖然歷史征地價格也反映了征地價格的壹般空間差異規律，但實際征地價格存在不合理的問題。比如城南城北個別行政村的實際征地價格是開放和毗鄰地區的2倍以上，而農民的利益沒有得到真正的體現，大部分利益被集體組織獲得。在計算地價時，壹定程度上既考慮了歷史價格，也考慮了地區間的征地價格平衡。
4.2對結果應用的建議
4.2.1作為農用地征收價格的最重要依據。
結果受理、聽證、公布後，將成為長春市各類城市土地征用農用地最重要、唯壹的依據。征用人必須按照被征用地區的綜合地價標準對被征用土地的農民和農村集體組織進行補償，同時在合法的征地過程中被征用人必須接受該標準。但政府也要根據城市和農村的發展，農民最低生活保障水平的變化，適時進行調整。
4.2.2利用征地綜合地價引導農用地征用者投資。
此前農地征收價格沒有統壹標準，被征收人無所適從。征地綜合地價出臺後，將發揮征地價格的市場調節主導作用，被征地人可以在公開公平的市場環境下合理選擇投資區位。
4.2.3利用征地綜合地價調節城市用地布局。
由於城市各類土地的收益水平差異較大，因此在選址時應首先考慮地價的承受能力。作為城市新增建設用地價格的主要組成部分，土地收購價格必然會影響土地的使用性質。因此，政府在規劃城市發展用地布局時，應充分考慮征地價格因素，充分利用征地綜合地價來調控土地布局。
4.2.4利用征地綜合地價制定地價政策。
城市地價與土地征收價格密切相關。壹方面，土地收購價格作為新增城市建設用地的主要組成部分，直接影響城市地價。另壹方面，征地綜合地價標準對城市存量土地價格影響較大。客觀合理地制定征地綜合地價標準，可以促進城市存量土地價格上漲，提高其利用效率。征地綜合地價標準低，會加速城市空間的延伸。
4.2.5利用征地綜合地價保護耕地和農民利益。
保護農民利益是制定征地綜合地價的主要原則之壹。因此，制定客觀合理的征地綜合地價標準，保護農民利益，是政府的重要職責。同時，對保護有限的耕地資源也將發揮重要作用。
4.2.6用征地綜合地價指導城鎮地價計算。
成本逼近法是計算城市地價的主要方法之壹，它是以土地收購價格為基礎的。因此，制定征地綜合地價標準不僅可以為土地勘測人員提供政策依據，而且對規範土地估價行為也有很大作用。
參考
鹿心社主編。研究土地問題探索改革之路[M]。北京:中國迪達出版社，2002。
劉衛東，樓黎明。對我國現行土地征收制度的反思[J].浙江大學學報
劉衛東等。城市地價調查、評估與動態監測[M]。北京科學出版社2002。