買房不能繞過學區房。對於很多家長來說，學區房甚至是買房的第壹訴求，所以學區房也構成了房產價值的重要組成部分。
家長花幾百萬給孩子壹個好學區。不管樓市如何變化，優質學區房的需求是堅定的，甚至是逆市的，這也讓優質學區房成為了優秀的產品。
從房叔背景的大量學區房咨詢來看，不僅自住需求關註學區房，投資也越來越關註房源的學區房價值，以期獲得更好的中長期價值。為此，從今天開始，我們將推出杭州學區房系列稿件。
本文旨在梳理蕭山學區的整體情況。我們采訪了蕭山的教育工作者，教育培訓機構的負責人，蕭山當地的家長以及壹些熟悉蕭山教育資源變化的社會人士。本文由采訪資料整理編輯而成。
鑒於學區房的優劣爭論激烈，也沒有特別明確的衡量標準，本文僅根據我們所獲得的資料進行闡述，僅供參考。如果妳有更好的看法，歡迎批評指正，討論論證。
|第二部分|
蕭山學區的選擇邏輯與學校梯隊的劃分
在市民紛紛做出相同舉動後，更多家長將目光投向優質初中，初中的學區房價值大幅提升。而初中的高錄取率也是最清晰的參考。
所以我們可以從重點高中、初中、小學倒推，梳理出整個學區的脈絡。
整體來看，蕭山學校公強私弱，所以家長壹般會選擇把孩子送到公立小學和公立初中。
公立小學和公立初中的選擇，主要是看公立初中的重點高中錄取率。是家長普遍認可的“好初中”，“好初中”的對口小學就是“好小學”，小學學區的價值依附於對口初中的價值。
蕭山四所重點高中(蕭山中學、蕭二中、蕭三中、蕭五中)中，蕭山中學的上線率遙遙領先其他三所，所以蕭中的錄取率是最重要的壹所。
蕭中的錄取率常年位居公立初中前四名，分別是高橋初中、北幹初中、回瀾初中、金山初中。他們構成了蕭山公立初中的第壹梯隊。
分別對應前四名學校的高橋小學、銀河實驗小學、回瀾小學、金山小學，自然構成了公辦小學的第壹梯隊。
由於公辦初中是劃片招生，壹所公辦初中的學生可能同時來自2-4所公辦小學，錄取的學生小學身份不公布，導致各小學教學質量難以量化。
上述四所公辦初中對應眾多小學，高橋小學、銀河實驗學校等四所小學從中脫穎而出，聚攏名氣和口碑，躋身公辦小學第壹梯隊，得益於生源好、教學管理嚴、學習氛圍濃等優勢。
因此，高橋小學+高橋初中、金山小學+金山初中、回瀾小學+回瀾初中、銀河實驗+北幹初中成為蕭山公辦學區四大龍頭和黃金F4組合。
因為高橋初中連續多年在公辦初中錄取率排名第壹，橋學區成為蕭山公辦學區的領頭羊。
另外，小學學區房的價值總是需要依附於初中學區房的價值。高橋學區的房價梯度從高到低，是雙高橋，高橋初中，高橋小學，就是這種判斷的典型。
▲數據來源:我愛我家杭州站。
所以在蕭山選擇學區的時候，首選黃金F4組合的學區，其次是優質公辦初中的學區，再其次是優質小學的學區。
根據下表，根據蕭山公辦初中2020年中考515的人數比例統計，瓜瀝壹中、胡翔初級中學、萬象初級中學、金匯初級中學、靖江初級中學、城南初級中學、趙輝初級中學、新通初級中學及其對口學校可列為蕭山公辦學校第二梯隊；周邊其他鎮的初中和對口小學可以列為第三梯隊。
|第三部分|
蕭山優質公立學區北移的演變
蕭山優質公辦學區的演變與區域發展帶來的優質生源流動有關。
1995高橋小學、高橋初級中學成立。在高橋教育成名之前，趙輝和惠蘭是蕭山人心中的學府。
▲高橋初中實景
1991年，全國政協副主席、著名數學家蘇教授題寫了學派的名稱，足見在當時蕭山教育界的風光和地位。
上世紀90年代，趙輝學校原位於城南姚弄(地鐵人民路站附近)，靠近蕭山市政府所在地(蕭山教育局、地鐵人民路站附近)。校址在蕭山城區繁華的核心地帶，學校優異的教育成績吸引著城裏的優質生源湧向趙輝。
2000年前後，兩個事件導致了趙輝和高橋名校地位的逆轉。壹個是高橋初中附近泰禾花園等高端樓盤的開發，壹個是趙輝學校的搬遷。
當時，太和花園、綠都四季花城等壹批高端住宅在高橋學校附近拔地而起，吸引蕭山富裕精英人士紛紛置業。在劃片錄取政策下，他們為高橋學校帶來了大量優質生源，同時高橋老師也主動關註學歷教育。高橋初中蕭中錄取率領先其他學校，高橋教育開始在蕭山小有名氣。
就在高橋學校被高端住宅開發帶來的優質學生流包圍的時候，趙輝學校今天南遷蜀山路。當時周邊地區發展較低，趙輝鄉鎮學生比例增加，學校高錄取率和蕭中錄取率壹路下降，高橋逐漸取代了趙輝的名校地位。
▲趙輝初中實景
但回瀾初中的學生情況總體保持穩定，沒有出現高橋和趙輝那樣的大起大落。學校非常重視師資隊伍的建設，也有著豐富的成功教學經驗，所以能在蕭山名校公辦的變化中走在前列。
據壹位“老蕭山”說，他2002年左右上初中的時候，周邊鄉鎮經濟條件好的家庭出錢，或者學生往往優先獲得惠蘭或高橋的就讀資格，很讓人羨慕。至於趙輝，雖然它的聲譽仍然存在，但它已經落後於高橋的復出。
2000年前後，北幹山南，高橋慧蘭為蕭山教育龍頭，從趙輝開始出現下坡跡象；
在山北，金城路新區的開發帶動了壹批高收入、高社會地位的家庭在蕭山生活，形成了壹定的生源優勢。壹些在該地區建立的新學校利用這壹優勢成為蕭山公共教育的後起之秀。分別是金山小學(成立於1998)、北幹初級中學(成立於2000年)、金山初級中學(成立於2003年)、銀河實驗小學(成立於2006年)。
2001年，蕭山市改為杭州市蕭山區，區政府從今天的蕭山教育局、地鐵人民路站附近遷至北幹街金城路，金城路南北兩側迎來大發展時代。
當時有壹批公務員隨區政府北遷，其中壹部分在銀河社區落戶。壹定比例的公務員家庭學生推動北幹初中、銀河實驗小學對口逐步演變為蕭山公辦學校。
金山初中和對口的金山小學的“成名”路徑也大致相同。金城路附近，北遷公務員和蕭山高收入家庭匯集在壹起，形成生源優勢，是學校成長為名校的重要條件。
雖然這幾年後起之秀的教學質量越來越好，但還是不如雙慧蘭和雙高橋。這是因為後者的口碑影響力還在，依然吸引著關註教育、有壹定資金實力的家長購買其學區房。所以這些學校可以持續獲得好的生源，進壹步維持好的口碑。
但是，只要蕭山的高收入家庭繼續北移，後起之秀超越前輩的那壹天遲早會到來。
如今，蕭山的投資開發熱點已經從金城路北移到了市北和錢江世紀城。未來，蕭山的板塊發展水平將隨著其地理分布由南向北而提高。錢江世紀城和市北無疑會對城市高收入家庭形成虹吸效應，豐富城市優質生源。
因此，在兩大板塊的公辦小學和初中投入使用時間不長，第壹屆初中畢業生尚未出生的情況下，本文受訪者壹致看好兩大板塊的公辦學區增長潛力。
未來公立學區可能會從今天的強南逐漸演變為弱北，甚至反向演變為強南強北，但這個轉變需要很長的時間，至少十年。
第四部分|
優質民企強勢崛起，城市優質生源流動更加復雜。
在杭州主城區，優質的民辦小學和民辦初中壟斷了當地的優質生源，才出現了市民壹起招。但在蕭山，四大公立初中長期壟斷了當地的優質生源和優質師資，民辦整體薄弱，比公辦更差。
近年來，自有品牌的品質化逐漸成為壹種趨勢。蕭中通過“名校+私塾”的運作模式創辦了蕭中教育集團蕭山實驗中學(蕭中初級中學)；高橋教育集團旗下的高橋金範實驗學校也是不錯的民辦力量；主城把文淵和崇文兩個優質品牌進口到蕭山。
隨著優質民營企業的強勢崛起，對優質生源的爭奪愈演愈烈。
蕭中初中通過中考成績“4-6年級至少兩次被評為校級以上三好學生”等苛刻的招生條件，從公辦初中爭取到了壹批優質生源，但隨著文淵中學的招生，優質生源被蕭中初中搶走的風險加大。
“公民同招”政策的實施，加劇了未來優質生源如何流動的不確定性。
公辦和民辦初中爭奪優質生源，首要目的是在蕭中錄取率排名靠前，所以蕭中常年壟斷市區優質初中生。但從2019開始，公辦學校杭州二中錢江學校開始招生，蕭中也面臨著優質生源被這所學校和杭州部分重點高中搶走的壓力。
蕭中有些慌了。為了讓優質生源不外流，據透露，蕭中面試了初中生，希望他們把蕭中作為首選。蕭中不歡迎被轉到蕭中的學生，因為他們沒有被第二衣架大學錄取。
隨著越來越多的優質民辦小學、初中和優質公辦高中湧入蕭山，城區優質生源流動日趨復雜，如今的學校排名秩序可能面臨瓦解和重構。
可以預見，未來蕭山的招生選擇將更加多元，這就要求家長在擇校時更加清醒理性，不要盲目追逐名師，根據自身資質進行理性選擇。
我們將進壹步梳理蕭山各重要板塊的學區和生源情況，尤其是新址和副新址的聚集區，供大家參考。
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文/豆豆豆泡編輯/豆豆豆泡