安居樂業，這四個字是我們中國老百姓對美好生活的普遍定義。
安居在前也表明了擁有壹套自己的房子的重要性，也代表了歸屬感，雖然這個詞長期被開發商和房產銷售調用，但不可否認，歸屬感確實恰到好處的觸動了人心。
但是買套房子變得越來越難，因為限購越來越嚴，沒有購房資格，但又擔心以後房價會漲，錯過了上車時機，所以有些朋友就問，可不可以先買套公寓上個車，轉頭賣了再換住宅。
那麽我們就分析壹下公寓到底要不要買？先看壹下住宅和公寓的區別
從上圖中，我們還是能夠看到住宅和公寓存在很大區別，那公寓跟住宅相比，到底有哪些優勢和劣勢呢，我們詳細說壹下。
先說劣勢
第壹、房貸利率高
目前很多城市的房貸利率都有不同的上浮，即使住宅商貸也是壹樣，但同壹座城市普遍公寓的利率比住宅還要高壹些，而且公寓不支持公積金貸款，這無疑增加了相當壹部分購房成本。
第二、持有成本高
多數公寓都是按商水商電，價格相當於住宅的2倍，而且極少有通燃氣的，生活起來麻煩。所以公寓的持有成本要比住宅高很多。
第三、買賣繳稅高
在出售階段，住宅繳納契稅或取得房產證滿2年（個別限售城市或樓盤是5年），出售時通常都是免除稅費。
而公寓在出售階段，所交的稅費就太多了，我們算壹筆賬：
公寓應繳納增值稅及其附加稅、個稅、印花稅、土地增值稅。
應交增值稅=交易總價÷（1+5%）×5%
應交附加稅=應交增值稅×12%
應交所得稅=（現交易總價-原購總價-合理成本）×20%
印花稅為總交易價的萬分之五
公寓出售時，雜七雜八的稅費加起來，壹般都會超過15%，就算漲了點錢，說不定都用來交稅了。
第四、增值速度慢
同樣的地段，公寓價格的增值速度壹般都比不上住宅。就拿河北廊坊來說，同樣是在新市政府旁邊，住宅3年期間漲了6000/㎡，而公寓3年只漲了3500/㎡左右。
當然，公寓也並不是都不好，像北京CBD周邊的公寓，回報率就很高，但壹般也買不到。
第五、居住實用性較差
由於公寓通常都采用開放性管理，任何人都可以隨意進出，這就有壹定的安全隱患；而且戶數多必然造成戶型不好，基本很難有純通透戶型，單朝向戶型是公寓主流，朝向差、采光條件和視野均不佳。
除此之外，還涉及到自身落戶和孩子上學問題，目前全國僅僅只有深圳南山區、福田區、羅湖區等極個別地區的公寓可以申請學位，全國絕大部分地區公寓都滿足不了這個剛需最關註的問題。
還有貸款年限最高只有10年，也造成月供負擔比較高。
而公寓40年本身不是大問題，但後續約問題卻未明確。
這麽壹看公寓簡直就是大坑不能買？但其實也不能壹棒子打死，公寓的優勢總是讓人不能拒絕。
有哪些優勢呢？
第壹、面積小、總價低、單價低
同樣的地段，公寓的單價就要比住宅便宜15-25%，再加上面積都在20-60㎡的小戶型，總價往往都不到住宅的壹半，首付的門檻也低的讓人心動，同時有挑高的還可以做夾層增加面積。
第二、可以註冊公司
公寓的土地性質屬於商業，這就意味著可以註冊公司，或者把這個資質提供給需要掛靠的創業公司，而且政策規定允許“壹址多照”。
以杭州為例，提供壹個掛靠地的收益就相當於半個月的房租收益，而且不影響這個公寓的租給租客，相當於雙重甚至多重收益。
第三個優勢也是最重要的
——不限購！
這是很多人考慮公寓的主要原因之壹，也是當前與住宅最大的區別。
在住宅限購的城市，這無疑給人提供了非常低的購房門檻。當然，現在北京、深圳等城市也對公寓施行限購政策。
總體來說公寓是有利有弊，如果大家想買，也壹定要仔細甄別出什麽樣的公寓是有價值的才行。
哪種公寓有購買價值？
地段好的
如果處於交通便利的核心地段，且有成熟配套，比如學校、商圈或者產業集群等，這些人群集中的地方，都比較好出租，租金收益比較穩定。
租金回報率高的
公寓投資的主要回報就是租金，按照國際上專業的理財標準，壹個物業的價值與投資是否匹配的標準是15年。
也就是說，準備購買壹個公寓時，不妨首先計算下15年內靠租金能否收回成本？
當然，不是必須15年回收才能買，國內很多公寓達不到。其實只要前期租金能覆蓋妳的月供，這就是非常不錯的。因為隨著物價貶值，租金每年都在增長的。
選擇城市很重要
在壹線城市核心地段或者未來具有相當潛力的地段是值得購買的。而部分二三線城市公寓的火爆，其實只是限購讓需求被擠壓，而產生的假象。
最後阿歷要提醒壹下，公寓的價值在於長期持有，因為交易成本太高，所以不要對公寓抱有短期投資的想法。
如果妳本身有壹套住宅，被限購不能再買住宅的話，去投資壹套優質的公寓，是完全可以的。
如果是剛需首套房，建議還是攢攢錢，或者等政策松動，入手住宅比較好。