文/策略資源中心數據R&D部
吳曉京
深圳房價真的降了嗎？
2007年7月以來，特別是9月28日央行出臺“二套房首付四成”政策後，深圳商品房成交量大幅下降，價格也出現波動。看來深圳房價已經開始出現“拐點”，將大幅下降。造成這種情況的原因是:
壹是在新政壓力下，開發商調整市場策略，加快資金回收。很多新開盤的樓盤開盤價格比之前低，後期開盤的項目采取各種促銷手段。
二是從均價來看，政府限制高端住房，增加普通商品房供應，大幅拉低了房價。
第三，央行六次加息，部分投資者二手房持有成本增加，釋放了手中大量庫存來源，增加了市場供應，價格松動，交易價格降低。
由於成交量下降，個別項目開盤價格略有下降，開發商加大項目促銷力度，導致購房者觀望，認為價格會進壹步下降。
然而，深圳的房價真的降了嗎？我們來看數據。
總體而言，2007年深圳商品房價格繼續上漲，與2006年相比上漲了46%。雖然政府出臺了壹系列宏觀調控政策，但2007年深圳商品房價格大幅上漲，年初的10158元/m2達到16335.4元/m2，漲幅60.8%。與北京上海等壹線城市相比，仍處於全國增長最快、價格最高的位置。
2008年前三周，壹手房和二手房平均周成交量在550套左右，以關外為主；第二周，壹手房成交價格在1周之後降至16028.3元/平方米，之後在第三周上漲至14024元/平方米，環比上漲2.9%。2007年深圳商品房成交套數及成交均價走勢為02004006008001001400180018002000周1周3周7周165438。第20周、第22周、第24周、第26周、第28周、第32周、第34周、第36周、第38周、第40周、第44周、第46周、第48周、第50周、第52周、第2周05000100015000200025000平均交易價格
交易數量
從2007年全年和2008年前三周的成交情況來看，盡管成交量出現大規模下滑，但深圳房價並沒有出現大規模的下跌趨勢，價格始終在波動。世聯認為深圳房價不存在大幅下跌的可能，原因如下:
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1
第壹，購房者並非購買力耗盡，而是處於觀望狀態。負利率將不斷擠壓70%的銀行儲蓄進入股市和樓市。從需求來看，居民財富爆炸仍在繼續，人民收入增長良好。普通居民的資產中，70%還是銀行儲蓄，負利率(儲蓄利率低於通脹率)不斷將這些儲蓄擠入股市和樓市。選擇更多投資股市、樓市和儲蓄的居民比例(%)010203040502005
1
季節
程度
Q2，2006年Q3和Q4 1 Q2，2007年Q3和Q4 1 Q2，Q3和Q4選擇多儲蓄(%)選擇多投資股市和樓市(%)。
資料來源:中國人民銀行。
第二，最近出臺的政策只是延緩了購買力的釋放，加快了行業的盤整，肯定會帶來新壹輪的房地產漲勢。房價飆升會誘發社會矛盾，但房價大幅下跌同樣不利於社會和諧，還可能對消費產生負面影響，這與政府穩定房地產市場、建立和諧社會的初衷相悖。
第三，新政策導致行業重組，資金不足的開發商被兼並收購，房價不可能大規模下跌。房價的調整幅度很大程度上取決於開發商的現金流。在整體行業資金依然充裕，經濟流動性泛濫的情況下，資金短缺的開發商往往不會跳樓降價而被兼並。新政促進了中國房地產行業的重組。壹些開發商通過上市或發行債券籌集了足夠的資金，並找到了資本運作的平臺。
世聯對未來房價走勢的判斷是:短期下跌，中期反彈，主要原因有:
第壹，深圳作為壹個移民城市，人口仍在快速增加，剛性需求依然旺盛。
根據各區人口計生局提供的材料，2007年深圳人口已超過14萬，其中外來人口超過12萬。深圳的人口構成很特殊，戶籍人口只占16%。非戶籍人口占52%；其余32%是居住不滿壹年的流動人口。上述三類人群中，城鎮戶籍流動人口和非戶籍常住人口是商品房的主要擁有者。因此，這兩個群體的收入和財富的增長，以及人口基數的增長，將是決定深圳商品房需求增長的最重要因素。
二是土地供應長期短缺難以改善。
閑置土地很少，作為開發用地迫在眉睫:深圳是個小城市，面積只有1952.84平方公裏。到2006年底，只有49.6平方公裏的未利用土地。同時，受國家嚴格保護耕地政策影響，深圳利用壓縮耕地等農用地進行建設的空間不大。嚴峻的土地供應形勢使得深圳可供房地產開發的土地極為緊迫，特別是在特區。
城中村改造很難釋放出更多的土地供應:由於環境和條件較差，深圳的城中村往往被低收入人群租住，所以客觀上深圳的城中村承擔了壹些“廉租房”的功能。但隨著城中村的改造，城中村的“村民”將被迫遷出，增加商品房租賃市場的需求。版權所有深圳世聯房地產顧問有限公司
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2
土地供應以商品房為主，政策性住房只是少數:根據深圳市住房“十壹五”規劃(2006-2010)，
2008年商品房規劃建築面積654.38+00.4萬平方米，政策性住房規劃建築面積654.38+0.5萬平方米，分別占總規劃建築面積的87.4%和654.38+02.6%。可見，廉租房和經濟適用房的供應只是少數，大部分購房者還是要選擇商品房，這將進壹步推高房價。深圳市未來五年的住房建設用地規劃為1.10.32 . 21.83443 . 53 . 57 . 46 . 15 . 45 . 30 . 30。35343 . 55435435435
第三，限價房難以抑制房價上漲趨勢。
2008年6月4日，65438，深圳推出龍崗、寶安區首批“限區、限房”地塊，最高售價分別為9840元/平方米、8400元/平方米，比租賃地段商品房市場售價低20%左右。
寶安、龍崗推出限價房，主要是因為非理性漲價；在海關推出限價房的可能性不大，即使效果非常有限。我選擇在寶安、龍崗推出限價房，主要是因為07年關外房價飆升。關外房價的非理性上漲，主要是主動需求和被動需求旺盛，導致開發商定高價。這兩個開發熱點地區首批“限價房”的推出，有助於抑制該區域房價過快上漲，穩定房價。
但是通關基本成熟，房價也高。即使推出限價房，價格還是比關外高很多，所以推出限價房意義不大。
限價房的供應遠遠不能滿足需求，而且限價房在價格和地段上都不占優勢，所以大部分購房者還是會選擇商品房。2007年6月27日，65438+2月27日，廣州啟動全國首個限價房網上認購程序，金沙洲保利西子灣843套房源以6500元/平方米的價格發售。截止10月7日認購結束65438，廣州保利西子灣共有8046人認購了843套限價房，供需比接近1: 10。可見，購房者對限價房的需求強烈；但與此同時，限價房的量遠遠少於商品房，而且對購買者的條件也有限制，所以限價房的供給遠遠不能滿足需求。
限價房購買者的標準和限制條件
北京
北京戶口，中低收入
廣州
限價房自房地產權屬登記之日起5年內不得出租、轉讓。5年期滿後出租或轉讓的，應向政府繳納土地收益價款。此價格按同地段、同類別商品房市場價與限價房購買價之差的70%計算。
深圳
購買對象為戶籍人口和在本市居住壹定時間以上的非戶籍人口；取得產權證後，5年內不得出售，每戶限購壹套。
與商品房相比，限價房的價格並不占優勢:深圳的限價房價格相當於本地區同質商品房的70%，廣州是80%，而北京的限價房與可比商品房差距更小，只有10%-15%。限價房在價格上沒有明顯優勢。
限價房的地理位置、交通、配套都不如商品房:限價房在地理位置、交通、配套方面都有壹定的短板，開發商也會考慮成本投入，市場平均購買力明顯高於限價房客戶。
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三
所以壹旦有了地理位置優越、交通便利、配套完善的商品房，客戶很有可能會優先選擇同類型的商品房。
第四，居民貸款需求依然旺盛，貸款收緊政策難以抑制剛性需求。
由於2007年第四季度的“控貸風”，很多銀行到年底都沒錢放貸了，這也限制了居民貸款買房。
然而，對住宅貸款的需求仍然強勁。2005年住戶貸款增加3323億元，2006年住戶貸款增加6119億元。2007年3.63萬億元新增貸款中，住戶新增貸款金額為1.1.8萬億元，占2007年新增貸款總額的32.5%。其中，住戶貸款的增加有壹個明顯的特點，長期貸款趨勢明顯。住戶中長期貸款增加額從1季度的51.43%上升到2月末的1季度的294%，新增中長期貸款占住戶新增貸款總額的72.38%。
2008年壹季度，貸款需求將大幅增加，剛性需求將得到釋放。2008年金融機構新增貸款總量控制在3.63萬億元以內，按季度審核發放。但2008年第壹季度仍將是銀行間競爭的重要階段。根據法律規定，商業銀行壹般在上半年集中放貸。由於2007年底的緊縮政策，預計貸款需求將在2008年第壹季度飆升。隨著新壹年房貸的發放，剛性需求將被催漲。
深圳房價的底線在哪裏？
限價房顯示了市場的底線，市場離底線不遠了。限價房的推出實際上規定了商品房價的下限，商品房價不能低於限價房，所以限價房可以作為商品房價格的參考標準。深圳市國土局規定，轉讓期限內獨棟住房銷售價格不得超過同期、同地段、同類型商品房市場評估價的80%。
限價房的價格標準
北京
價格為同期、同地段、同類型普通商品房價格的85%至90%，下同。
廣州
價格為周邊同質普通商品房價格的70%。
深圳
價格為周邊同質普通商品房價格的80%。
限價房的出現，顯示了市場上普通住宅價格的底線。從廣州、深圳的規定可以推斷，限價房的價格相當於可比商品房的70%-80%。如果可比商品房價格為10000元/平方米，限價房價格為8000元/平方米，那麽其他可比商品房價格不能低於8000元/平方米，最低價格可能只在80%-90%之間浮動(即8000-9000元/平方米)。我們不知道目前市場價格的80%或90%是否是底部，但我們可以看到市場離底線不遠了。版權所有深圳世聯房地產顧問有限公司
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四
什麽時候買房最好？
國內外研究證明，房地產市場具有周期性變化。壹般來說，壹個完整的房地產周期包括四個周期階段:上升通道期、高位盤整期、下降通道期、低位盤整期。
現在的深圳
①稱為“上升通道期”，即上述“上升”階段:市場處於上升期，但受過度預期影響，市場現實的上升趨勢會偏離基本面而震蕩上行，在壹定時期內出現泡沫。此時，價格和數量往往會相繼上漲。然後市場進入“高位盤整期”，即“過熱”階段:此時最重要的信號是成交量萎縮，雖然價格可能還在上漲，但實際上已經進入了相持期。之後市場將進入“下行通道期”，即“政策打壓→觀望→大成交下跌/小價格下跌”階段:此時成交量的變化完全取決於價格的變化，價格不下跌就沒有漲停，會延長相持期，但“下行通道期”最終會使價格下跌成為主流，市場現實開始回落，再次接近基本面並跌破。當價格下跌已經使現實跌至最低點時，市場將進入“低位盤整期”，即“行業盤整”階段:成交量將趨於穩定，並有小幅反彈跡象，價格開始蓄勢，準備進入下壹輪“上升通道期”。(來源:石蓮張愛愛《學會在市場中遊泳——用市場規則指導我們的操作》)
與2005年上海房地產市場在政策調控下的經歷類似，2007年深圳也經歷了這些階段。現在，深圳正在從③走向④。到2008年第三周，壹手房和二手房平均周成交量在550套左右，趨於穩定；第二周，壹手房成交價格繼1周之後降至16028.3元/平方米，第三周再漲至14024元/平方米，環比上漲2.9%，仍以關外成交為主。
因此，深圳房地產市場目前正處於下壹輪的“上升通道期”，這壹階段是購房者買房的最佳時機。
基於以上分析，世聯並不認為深圳市場會“崩盤”。相反，世聯認為，目前深圳市場的成交低迷屬於投機需求退潮導致的自我調整修復階段。投機需求的退潮將使深圳市場更加理性和健康。
同時，剛性需求依然存在，潛力強勁。此外，深圳房地產市場緊張的供求關系仍難以實質性改善。預計隨著2008年主流開發商更加理性務實的定價策略和商業銀行重新發放房貸，剛性需求將被重新點燃並走出觀望，2008年二季度前深圳房地產市場銷售將逐步回暖。銷售的回升會支撐房價。深圳房價經過2007年下半年和2008年上半年的調整後，預計2008年下半年將再次上漲。
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