“拆遷”退休“征用”崗位
在條例中，壹個顯著的變化是刪除了舊條例中敏感的“拆遷”，代之以“征收”。“拆遷”壹詞在《城市房屋拆遷管理條例》中已經存在了20年。1991國務院發布上述規定，2001修訂。5438年6月至2007年2月，國務院常務會議審議的《國有土地上房屋征收與拆遷補償條例(草案)》仍列有“拆遷”。2010、1、12兩次公開征求意見稿中，表述均改為“國有土地上房屋征收與補償”；直到21頒布新規，徹底拋棄了“拆”字。
專家解讀:有“征用”就應該有相應的“補償”。不少專家認為，通過這壹字面上的改動，可以看出新條例突出了房屋征收與補償的規範性、公平性和合理性；而且在新條例修改過程中，不斷強化規範公權、保護私權的法治理念，更加註重工業化、城鎮化建設與保護被征收人合法權益之間的統籌考慮，使公共利益與私人利益更好地協調和平衡。
焦點2
確定公共利益的六個方面
有人認為公共利益的定義過於寬泛，主張不應將具有商業性質和營利目的的項目視為公共利益；也有意見認為，對公眾利益的規定不夠全面，主張政府組織或主導的住宅小區、經濟開發區、工業園區、商業街區等城市開發建設的重大項目都應屬於公眾利益。此外，還建議在國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃的規劃過程中，完善公眾參與。
《條例》規定，為保障國家安全，促進國民經濟和社會發展以及其他公共利益，有下列情形之壹，確需征收房屋的，由市、縣兩級人民政府作出征收房屋決定: (壹)國防、外交的需要；(二)政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；(三)政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境與資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；(四)政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；(五)政府根據城鄉規劃法的有關規定組織實施的舊城改造的需要；(六)法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。
確需征收房屋的建設活動，應當符合國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃。保障性安居工程建設和舊區改造應當納入市、縣兩級國民經濟和社會發展年度計劃。制定國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃，應當征求公眾意見，進行科學論證。
專家解讀:北京大學法學院副院長沈懿表示，公共利益是壹個抽象的概念，在具體操作中很難界定，是壹個世界性的難題。舊規定的問題是沒有嚴格區分公共利益和商業利益，尤其是房地產開發，也可以拆遷，造成很多社會矛盾。新規通過列舉的方式界定了公共利益，排除了壹些明顯以商業目的為目的，與公共利益無關的使用。
申會說，更關鍵的是，新規定強調了程序的作用。比如通過聽證會聽取被征收人的意見，確定征收是否正當。此外，在涉及舊城區改造等城市規劃問題時，引入了公民代表的參與。這些規定改變了過去“政府說了算”的局面。政府需要更多聽取民意，必要時根據民意修改原方案。
焦點3
行政強拆，取消法院強拆，方式待定。
有人提出，應該廢除《城市房屋拆遷管理條例》的規定，政府作為房屋征收的主體是當事人，不應該有行政強制拆遷權。只能依法向法院申請強制搬遷，法院可以做出裁決，由政府相關部門執行，接受法院監督；也有人認為，為了提高征收工作的效率，保證建設活動的順利進行，應當實行行政強制拆遷和司法強制拆遷並行的制度；也有不同意法院強制執行的意見，認為法院執行力不足，法院的獨立性和公正性難以保證，司法程序過於緩慢。
綜合各方意見，並考慮到《行政強制法(草案)(三審稿)中規定行政強制由法律設定，經反復研究，條例不再規定行政機關自行強制拆遷房屋。法院強制執行的方式不宜在行政法規中規定，擬與有關國家機關協商解決。此外，條例增加規定，申請強制執行應當附具補償金額、專用賬戶存儲賬號、產權調換房屋和周轉房的位置和面積等材料。
條例規定，被征收人在法定期限內不申請行政復議或者不提起行政訴訟，又不在補償決定規定的期限內搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強制執行。
專家解讀:中國政法大學法學院院長薛剛淩說:“過去行政機關往往會委托相關企業搬遷。企業為了實現經濟利益，流程很不規範，在強制搬遷過程中會發生壹些惡性事件。條例實施後，行政機關只能向法院申請強制執行。制度設計者希望通過司法程序的設立，保護民眾的合法權益，將風險降到最低。”“制度的推進受到現實的制約，很難壹步到位，只能逐步推進。通過法院強制執行是壹種進步。畢竟司法可以制約行政機關。”此外，薛剛淩認為，拆遷需要行政機關、法院和評估機構的共同努力，也需要被拆遷人的配合，這也是《條例》的壹個特點。
焦點4
房屋補償不低於市場價格。
《條例》規定，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府給予被征收人的補償包括:被征收房屋價值的補償；因征收房屋引起的搬遷補償和臨時安置；因征收房屋造成損失的補償。對被征收房屋價值的補償不得低於房屋征收決定公告之日被征收房屋類似不動產的市場價格。
專家解讀:中國法學會民法學研究會會長、中國人民大學副校長王黎明指出，實踐中，因征收拆遷引發的諸多矛盾，體現在征收補償的標準和補償的公平性上。針對實踐中的主要矛盾，《條例》著眼於補償制度的重大完善，從而使拆遷更加公平。以市場價格為補償標準，保證了被征收人的基本利益。不僅包括房屋補償，還包括土地使用權補償，壹般可以保證被征收人的居住條件得到改善，生活水平不降低。
焦點5
明確“先補償後搬遷”的原則
有的意見提出了先明確補償後搬遷的原則；為不服房屋征收決定和補償決定的被征收人疏通救濟渠道。
《條例》規定，補償方案應當征求公眾意見；政府作出房屋征收決定前，應當按照有關規定進行社會穩定風險評估；實施房屋征收應當先補償後拆遷；被征收人對房屋征收與補償決定不服的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。
焦點6
房屋價格評估機構由被征收人選擇。
有人提出，房地產價格評估機構的選擇應該采取公開搖號或抽簽的方式，或者壹方不參加，由另壹方選擇。建議市縣政府不要規定遴選辦法。認為住房保障的具體辦法和停產停業損失的補償辦法不應由市、縣級人民政府規定，而應由上級部門制定。
《條例》規定，房地產價格評估機構由被征收人協商選定；協商不成的，采取多數決定、隨機抽取的方式確定，具體辦法由省、自治區、直轄市制定。房地產價格評估機構應當獨立、客觀、公正地進行房屋征收評估。優先保障被征收人住房和補償停產停業損失的具體辦法由省、自治區、直轄市制定。
焦點7
大多數人對補償方案不滿，應該組織聽證會。
國務院法制辦負責人介紹，在征求意見過程中，有人提出要加大公眾參與，使程序更加公開透明。所以就有了“聽證”的程序設計，政府要根據聽證情況修改方案。
《條例》規定，因舊城改造需要征收房屋，多數被征收人認為征收補償方案不符合本條例規定的，市、縣兩級人民政府應當組織有被征收人和公眾代表參加的聽證會，並根據聽證會情況修改方案。
焦點8
“突擊”改擴建不予補償。
針對壹些地方為了獲得更多補償，在征收前“突擊”改建擴建房屋的現象，國務院21公布的《國有土地上房屋征收與補償條例》已經做出明確規定，防止這種投機取巧、侵占公共利益的違法行為。
《條例》規定，房屋征收範圍確定後，不得在房屋征收範圍內新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途不當增加補償費；違反規定實施的，不予補償。市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應當組織有關部門依法對征收範圍內未經登記的建築物進行調查、認定和處理。對已被認定為合法建築和未超過批準期限的臨時建築，應當給予補償；對違章建築和超過批準期限的臨時建築，不予補償。市、縣兩級人民政府及其有關部門應當依法加強對建設活動的監督管理，依法處理違反城鄉規劃進行建設的行為。
專家解讀:有關專家認為，征收範圍公布後，如果對新建、擴建、改建房屋給予補償，在法律上是不合理的，對納稅人和其他守法的被征收人也是不公平的。但有些房屋手續因歷史原因不全，應由相關部門先進行認定和處理。
焦點9
暴力拆遷可追究刑事責任。
國務院法制辦表示，從近幾年的實踐來看，由於拆遷進度直接關系到建設單位的經濟利益，容易造成拆遷雙方的矛盾。鑒於此，條例禁止建設單位參與搬遷活動，任何單位和個人不得以暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電、道路交通等非法手段強迫被征收人搬遷。
《條例》規定，以暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電、道路交通等非法手段強迫被征收人搬遷，造成損失的，應當依法承擔賠償責任；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員構成犯罪的，依法追究刑事責任；不構成犯罪的，依法懲處；構成違反治安管理行為的，依法予以處罰。此外，條例還規定，以暴力、威脅等方法阻礙依法進行的房屋征收與補償工作，構成犯罪的，依法追究刑事責任；構成違反治安管理行為的，依法予以處罰。
專家解讀:中國法學會民法學研究會會長、中國人民大學副校長王黎明認為，條例明確政府是征收補償的主體，禁止建設單位參與拆遷，有利於化解長期以來建設單位作為拆遷主體引發的各種社會矛盾，有利於維護社會穩定。