更具體地說，它是當時國內房地產開發商為應對上海租界建設帶來的市場需求，針對特定的少數階層，采用西方建築形式、工程新技術、新型建築材料而開發的稀缺高利潤住宅產品。從現在的房地產定義來看，當時的花園別墅相當於現在房地產市場上的獨棟別墅。
壹、定義(1)狹義的花園洋房建築風格包括歐洲古典風格、英國鄉村風格、西班牙風格、中西混合風格(根據中國業主的喜好，在建築技術、房屋結構、住宅設備等方面采用西方風格，在平面布局、室內外裝飾、庭院綠化等方面融入中國傳統特色，風格多樣)。
歐洲古典英國鄉村西班牙窄園別墅很大意義上是指別墅。家家戶戶都有私家花園，產品質量高，裝修豪華。目前北京房地產市場除了別墅，很少有花園別墅符合狹義花園別墅的定義。
很少有項目能達到窄版花園洋房的標準。
(2)廣義的花園洋房:廣義的花園洋房已經不是別墅了，從某種意義上來說叫花園洋房或者花園公寓更合適。目前市場上大部分的花園洋房都是廣義的花園洋房。從全國房地產市場來看，廣義的花園洋房可以定義為:六層及以下，以四層為主的多層板式建築，具有明顯的外國建築風格。強調景觀好，綠化率比較高。壹般存在於遠郊。壹般壹樓給花園，頂樓給露臺。也有室外綠化景觀引入室內的情況。
目前市場上有很多花園洋房，如金地綠城、奧林匹克花園等，都是典型的廣義花園洋房。
廣義的花園洋房容積率比狹義的高，但也屬於低密度住宅。戶型和普通住宅差不多，100多平米的平層，近200平米的復式。基本位於郊區，是住宅郊區化的產物，所以價格不高，大多在4500-5000元/平方米左右；即便如此，廣義花園洋房的目標群體還是中產階級，有壹定的文化品位。
廣義的花園洋房介於別墅和普通公寓之間。它有壹些別墅(獨棟和聯排別墅)的優點，但又不能完全脫離城市的繁華和便利。所以某種程度上也是位於別墅區和主城區之間。
從北京房地產市場廣義和狹義花園洋房的整體情況來看，這個結論是成立的。
壹個多世紀過去了的今天，“花園洋房”再次被提起，先是在南方城市升溫，然後以2000年“南方軍團北進”出現在北京房地產市場，再以2003年珠江國際城“新房運動”為標誌，“花園洋房”熱在北京房地產市場再創新高。然而，目前的市場已經紛紛創出新高。
然而，北京乃至全國的社會、經濟、政治、文化環境與解放前已大不相同，房地產市場的供給狀況和需求特征更不相似。但是為什麽花園洋房還是很有吸引力呢？其未來在北京房地產市場的發展前景如何？針對以上問題，我公司對北京房地產市場花園住宅的現狀和未來發展進行了簡要研究。
三。現狀背景伴隨著住宅郊區化的進程，低密度住宅持續流行，壹個個花園洋房項目相繼上馬。雖然都打著花園洋房的旗號，但每個項目都有自己的特色，分布在郊區的四面八方，沖擊著北京的房地產市場。
雖然產品形態上也高舉花園別墅的大旗，但是產品形態上有很大的差異。不用多說，稱之為花園別墅也無可厚非，獨棟，上有天，下有地。珠江國際城升級版以“新房運動”為口號，以花園洋房為主題，同類產品包括風格、森林；金地綠城、奧林匹克花園等項目自成體系，產品形態以四層板樓為主，強調良好景觀。壹樓和頂樓有花園和露臺，也叫花園洋房。有的六層板樓項目，因為洋氣，景觀好，還自稱花園洋房，綠化率高。
看來市面上所謂的“花園洋房”真的是百花齊放，百家爭鳴，不管是不是花園洋房。簡而言之，很多低密度住宅項目都在宣傳推廣中不斷給自己的項目命名:花園洋房。
既然特征能和花園洋房有關聯，自然也就或多或少和花園洋房有關聯，或者精神上相似，或者形象上相似，或者兩者兼而有之。所以這些項目自然和壹些花園洋房有壹些共性。壹般的花園洋房有以下特點:1。建築風格是洋氣的，洋味十足，多是歐洲和北美風格，還有壹點南洋風。2.建築密度很低(容積率壹般小於1)，綠化率高，景觀好。壹樓壹般有私家花園；3.廣泛分布在郊區，離市區還有壹段距離；4.壹定程度上依賴現代城市文明，環境舒適安靜；小區水、電、暖供應壹應俱全，周邊配套較為完善，購物、道路交通、通訊設施標準較高；5.目標消費定位:中高收入人群，甚至包括國內高收入家庭，港澳臺華人，其他國家的外國人。
四、最具代表性的狹義花園洋房是上海解放前修建的老洋房。時至今日，上海話中的“花園洋房”仍指狹義的花園洋房。甚至壹提到花園洋房，人們就會想到上海的小獨棟別墅。
真正的“房子”不在中國，中國的花園洋房浸透著中國的文化和歷史。
動詞 （verb的縮寫）組合設計為了方便樓層住戶進出觀景露臺，花園洋房往往采用退露臺、躍過樓層的設計方式，形成豐富的平面和剖面組合設計。
常見的組合設計壹般利用室內樓梯，在壹層與地下壹層或二層之間形成跳躍設計；第二層或第三層形成躍層設計，或被整平；壹般頂層多為復式公寓，中間有幾個平層公寓。
1.壹樓公寓別墅:(1)專屬花園入口:花園別墅壹樓公寓充分利用了接地氣的有利條件，將公寓前後的空地設計為壹樓住戶的花園。在某些情況下，花園通過公寓的綜合剖面設計進行梯田化，形成下沈式庭院或室外景觀露臺，形成貼近住戶的良好景觀環境，並與室內空間形成良好的視覺交融關系。
為了充分利用園林景觀，壹層公寓往往配有伸入南園的室內休閑空間，用作茶室、陽光房或娛樂室。它的屋頂被用作上層居民的觀景臺。
此外，壹樓公寓通常將正門開向花園，住戶通過花園而非公共樓梯進入住宅，以增強其專屬感。
這些設計手法的應用，有效提升了壹層戶型的品質，達到了類似別墅的使用效果。
(2)剖面組合設計由於只有首層有花園，為了使更多樓層享受地面花園景觀，提高花園住宅的綜合開發效益，在首層戶型設計中常采用剖面組合設計。
常見的組合方式是壹層和半地下室形成壹個躍層公寓或者壹層和二層形成壹個躍層公寓；還有更復雜的組合，比如壹樓二樓分戶。每層都有室內樓梯與(半)地下室相連，地下室按戶設有下沈式庭院，形成壹、二層共用下沈式景觀園林的格局。
公寓建築的剖面設計中有時會采用錯層，以豐富室內空間的變化。
2.樓層公寓別墅(1)觀景露臺室外花園或花園露臺是花園洋房的基本特征。所以樓層式公寓往往利用低層住宅的屋頂，從平臺逐層後退，在空中形成花園露臺，而頂層設計為躍層，露臺設置在躍層的上層。這是樓層公寓設計的基本模式。
(2)玄關花園個別部位設置的觀景露臺，難以形成房前屋後樹蔭掩映的景觀趣味。為了改善這種不足，在某些情況下，通過在入口處設置壹個帶有凹廊的擴大開放大廳，並輔以綠色植物，形成入口花園，加強別墅式樓層公寓的品質。
3.落地式花園別墅設計理念的拓展。由於花園別墅本質上是壹種集合住宅的花園式住宅產品，近年來花園別墅的壹些空間設計手法在多層甚至高層住宅中得到了應用。
壹些高層住宅案例通過花園和觀景平臺的設計，提高室內景觀和休閑品質，獲得類似多層花園住宅的居住效果。
在某些情況下，利用樓層中的躍層設計，在景觀方向開設兩層的大型室外平臺，大大提高了觀賞和居住的品質，這也是壹種效果良好的園林設計方法。不及物動詞深化花園別墅的設計，不僅強化了公寓的休閑品質，也全面提升了公寓的其他功能品質和居住舒適度。主要包括以下幾個方面:1。交通空間的景觀與舒適度。公共交通空間是連接室內和室外的過渡空間，是人們進入室內形成第壹印象的場所。花園住宅非常重視公共交通空間的設計，突出交通空間的景觀性和舒適性。
由於花園洋房的壹層戶型多采用小庭院花園入戶的方式，所以單元的入口不需要直接設在壹層，設計方式也比較靈活，通常是兩種方式。
壹種方式是將單元入口設置在二樓的房間內，通過專門的室外樓梯將單元入口與室外地面連接起來，增加了進入住宅的空間過渡層次和趣味性。
壹種方式是單位的入口仍位於壹樓，但加大了入口玄關，采用了相對通透的立面造型，形成景觀大堂的設計。大堂設置信報箱和休息座，營造鄰裏交流空間，提高舒適度。
在公共樓梯的設計中，將壹些案例與園林相結合，既改善了室內景觀環境，又使居民在花園門前的樓梯穿行時感受到視覺上的愉悅。在某些情況下，將電梯布置在外墻上，形成景觀電梯，也是將景觀引入公共交通空間的有效方式。
2.註重空間布局的禮儀和系列化花園洋房的別墅品質不僅體現在室外休閑空間的配置上，也體現在內部空間的布局上。
首先加強禮儀空間的設計，設置獨立的大廳，形成接待區和換鞋換大衣的舒適空間，避免來訪者直視室內的突兀感。
其次，從外到內，花園洋房的空間序列更加豐富和清晰。
與普通集合住宅相比，花園住宅的主導空間形式多樣，室內外空間轉換的處理更加完善，室內公共區域與私密區域的劃分更加清晰，加強了房間、內外的視覺與景觀融合的通透性和層次感。
3.隨著住宅功能的深化和細化，相對空間量的擴大，花園住宅更加註重功能品質的提升。
除了門廳和專門的休閑空間，許多花園洋房都有儲物、儲藏空間和家務處理空間。
在某些情況下，主臥根據衛生、穿衣、睡眠、休閑等功能劃分為特殊區域，並增加功能性半房、270度觀景窗和壹步陽臺。
總之，通過住宅功能的深化和細化，使室內環境更加美觀、幹凈、使用舒適。
4.提高房間的私密性。花園洋房後退形成的室外花園露臺，容易形成互相對視、上看下看等幹擾隱私的問題。
為了解決這壹問題，采取了許多措施來減少戶與戶之間的視線幹擾，如增加擋土墻、格柵、坡頂等視覺障礙。同時，平臺的布局不對稱，減少了對視和側目的可能性。
此外，部分案例對魏明的視覺幹擾進行了優化，如主體凸出的衛生間、側墻上設置的外窗等，大大改善了底層居民魏明的視覺幹擾。
5.設備系統的優化有些設備部件，如空調面板、室內外露散熱器等，往往會對室內外的感知和使用產生不良影響。壹些品質要求高的花園洋房優化了設備系統，比如采用低溫輻射地暖技術，取消散熱器；采用用戶式中央空調，改善了零散空調面板和冷凝管對側的不利影響。
隨著水、電、氣、暖計量遠傳技術的成熟，相關表被搬進了屋內，公共樓梯間的管井、埋表箱數量大大減少，樓梯間內壁更加整潔。
由於花園洋房層層騰退，廚房和衛生間經常在頂部錯位，帶來上下下水管道和排氣煙道的轉彎問題，也是設備系統優化的重點。