虛火滿滿的杭州二手樓市，已經進入量價齊跌的下行通道。預計8月份的成交量會比4個月前減少壹半，很多大戶型業主會開始降價百萬，熱門小區價格會下降30%。
杭州樓市在2015年觸底後，從2016年開始，已經度過了長達5年的“慢牛期”，杭州的牛市周期已經遠遠超出了北上廣深。
安居客數據顯示，杭州平均房價從2006年的2065438+65438+10月的17271元/平方米，漲到今年8月的31667元/平方米。中國房價報價網顯示，杭州住宅平均單價已經從2017年初的2萬，達到了近3.8萬元/平方米。得益於城市規劃的概念，壹些熱點的增加更是驚人。
瘋狂搶人，大量賣地，二手貨嚴重倒掛，導致“創新”和謀取暴利的氛圍充斥整個城市。曾經的網絡名人電商城，和深圳壹樣被貼上了“炒房之城”的標簽。
“8.5調控新政”出臺後，“萬人搖”消失，二手房價格走低，杭州樓市正在回歸正軌。
二手房"逃離屋頂"的時刻提前到來。
“很多杭州人認為，亞運會是樓市逃離頂部的最後機會。沒想到這壹刻會提前到來。”去年在杭州買房的新杭州人牛偉告訴第壹財經。
“8.5樓市新政”出臺後，杭州約30%的房票報廢，隨後2萬多套新房集中入市，讓膨脹的二手房市場雪上加霜。最後，壹些業主忍不住開始降價。
新政頒布第壹天，杭州二手房就有711套之多，漲幅超過4倍。降價賣不出去，已經成為杭州二手樓市的常態。
在杭州最有價值、最受歡迎的板塊錢江新城，近壹個月來不少豪宅開始降價。
“我有壹套房子，總價31.5萬。上周業主降價654，38+0萬；還有壹套房子1550萬，調控五天降了50萬。這幾套房子最近壹個月才看到個位數，基本沒有成交意向。”杭州錢江新城壹家中介門店的經紀人告訴第壹財經。
熱點板塊錢江世紀城，受亞運概念加持，紅盤不斷，但二手房也進入下行通道。“有壹套900多萬的房子，業主壹直在努力降價，降了654.38+萬，漲了5萬，但新政後降了20萬。最近壹個月，看了很多0的房子，我們也會打電話勸說業主降價。”錢江世紀城的壹位中介說。
從杭州二手房過往成交歷史來看，月成交量達到1.2萬套，為歷史高位，6000套為低位。這樣的大起大落，不到半年就在杭州市場上演了。
今年3月，由於6月5438-2月的壹輪樓市“創新”中大量購房者失敗，杭州二手房市場迎來壹波高潮，當月成交11500多套，4月成交10029套，但此後壹直下滑。
5月杭州二手房成交量跌破1萬套，為9013套；6月份只有8000多套成交；7月份實現四連降，僅6314套。8月前三周跌勢加劇，預計全月大概率跌破6000套，也比去年同期下降40%左右。
4-8月，杭州二手房市場成交量“腰斬”，上壹次月成交量跌破6000套還是在3年前。
當初大部分業主都是惜售，市場上降價的房子很少。到了7月，由於對調控政策的預判，杭州各區域降價小區數量已經超過漲價小區，降價趨勢非常明顯。
中國房價網數據顯示，今年7月，杭州13區縣中，平均單價上漲的只有4個區，9個區全部下跌，最高環比跌幅接近7%。
據杭州當地媒體報道，降幅最大的小區為濱江區繽紛西苑，降幅為30.71%。杭州主城區大戶型二手房降價並非個例。西部文鼎花園、拱墅合景天巒二手房降價1萬以上。
“房子是近幾年杭城最熱的話題，但我們當然不認為房價能壹直漲下去。從以往的經驗來看，很多城市舉辦大型運動會後，房價都會下跌。”牛偉說。
在壹些市民看來，過去幾年壹些熱點的增加尤其驚人。錢江新城，5年前單價4萬左右，現在掛牌價普遍超過654.38+萬元/平方米；錢江世紀城，借著亞運會的東風，從2065，438+06的2到3萬的價格漲到現在的二手掛牌價8到9萬；未來科技城從2.5萬元漲到6萬元；近五年來，不限購的臨安均價從7000元/平方米漲到現在的均價2萬元，房價翻了三倍。
“希望杭州的房價降下來。現在很多板塊的二手房價格都是虛高的，根本不合理。這壹次新的樓市調控政策終於不玩虛的了，真的讓杭州樓市火了下來。”在國企工作了十幾年的楊曼在杭買了兩套房，手裏沒有房票。她認為，膨脹的二手房價格對打算置換的市民不利。
紅市“創新”的信念正在動搖。
杭州樓市有個流行詞——紅盤。
不是地段好，質量好，也不是開發商的品牌名，所以可以稱之為“紅盤”。在杭州買房，要學會區分紅盤、假紅盤、粉盤、雞肋盤。紅色，代表熱度，即參與新鬥的人數是否遠超預期。如果幾萬人登記，房產就穩穩地在紅盤範疇內。
杭州第壹個“萬人搖”紅盤是良渚的融信藍天。當時剛實行凍結資本，浩浩蕩蕩的彩票大軍擠滿了杭州各大銀行。後來杭州人習慣了這種現象。
紅盤背後，往往是盤內壹套二手房的嚴重倒掛。有多嚴重？很多杭州人認為，只要買了新的紅紅火火的房子，賬面財富就增加了幾百萬甚至上千萬，比起上班掙錢，這才是真正的“躺贏”。還有很多外地人把戶口遷到杭州，就是為了賺壹筆樓市新紅利。
比如核心板塊錢江新城，壹二手房最高價差達到6萬元/平方米，新房限價7萬元/平方米，部分板塊二手房單價高達12萬元或30萬元。對於購房者來說，“買壹套賺壹套”的心理預期強烈。
因此，雖然廣州、廣州、深圳、蘇州、南京都出現了樓市周期性波動，但自2065438+2008年4月開始實施購房搖號的杭州，樓市熱度卻持久不減。
5%以下甚至1%以下的中簽率，也讓很多急於買房的買家流向了二手房市場。板塊內的二手房因為新房難買而持續漲價，新房因為二手房房價上漲而更受歡迎、更快融化。
如今，隨著二手房市場量價齊跌，紅盤倒掛的神話也隨之破滅。
“8·5新政”後，市場預期較高的“亞運村三兄弟”4300多套房源壹次性入市。按照杭州奧體板塊二手倒掛差價，不管搖到哪壹套，都能“賺”個三五百萬。結果紅盤“褪色”，最終報名情況略顯冷淡。已報名的綠城桂冠東方首批房源整體中簽率高達15.2%，既沒有觸發限售，也沒有觸發社保。
“有幸搖到綠城亞運村第壹批大單位，但最後還是放棄了。”在壹個杭州本地買家群裏，網友“蕭艾”告訴第壹財經。
蕭艾說，亞運村的大戶型住房非常好，但他的預算不夠。搖號後，他壹度想找親朋好友合作買房，結果被拒絕了。“這在以前是很難想象的，現在每個人都害怕從壹個很高的位置上接管。第壹，他不看好虛高的二手房的市場前景。第二，杭州的貸款利率也很高，超過6.2%。”
杭州人可以參考的壹個城市是深圳。壹年多前，深圳出現了嚴重的壹手二手倒掛和“萬人搖”現象。嚴厲調控後，深圳二手樓市被凍結。
“最近有消息說，杭州可能也會學習深圳，出臺二手房指導價，這對虛高的房價是壹大殺手鐧。”蕭艾說。
今年3月，杭州開始控制二手房房價，要求中介機構不得接受和發布掛牌價明顯高於合理成交價的房源信息。所有二手房必須通過官方二手房備案系統才能上市。這被稱為二手房價格控制的“杭州模式”，比深圳模式溫和壹點，但更嚴格的調控是否在路上還很難說。
第壹個賣地的城市
五年前，作為網絡名人中的電商之城，新興科技企業眾多，房價低於壹線城市，杭州被很多青年才俊視為友好的安家之地。
如今，經過瘋狂搶人、大量賣地、調整區劃等壹系列“精準”操作，杭州樓市保持了長期的慢熱。壹次又壹次的樓市“千人千面搖”，數千萬元的“炒房”暴利，熱土拍賣，讓杭州短期內難以撕下“炒房城市”的標簽。
從2017開始，杭州開始引領新壹線城市的人爭奪戰，不斷放寬落戶條件。到2019，只要求大專以上學歷的人來杭州工作落戶。
到2020年，杭州常住人口將達到11.94萬，比2010多324萬。這三百多萬人大部分是2017之後湧入杭州的。
從2011-2014年，杭州常住人口年增量分別只有3.76萬、6.4萬、4.2萬、4.8萬、6.5438+02.6萬。
據杭州市發改委統計，最近5年，杭州平均新增人口55萬！人口的突然湧入造成了短期樓市供不應求的局面，杭州二手房房價暴漲也符合人口增長周期。
杭州在吸入人口的同時，已經開始大量賣地。2018，杭州賣地，收2440億，超過廣州，廣州，深圳。2065438+2009年，出讓土地2840億元，再次位居全國第壹；2020年賣地收入2500億，僅次於上海，是深圳的5倍。今年上半年賣地收入超過2000億，全國第壹。
隨著大規模的土地出讓，杭州調整區劃，擴大城市面積，錢江新城、錢江世紀城、未來科技城、錢塘新區、奧體中心、城西科技走廊、杭州雲城等各個板塊崛起。壹方面，基礎設施建設水平大幅提升，城市布局趨於合理；另壹方面，很多熱點板塊的房價被炒得虛高。
今年5月，杭州首次集中供地，創下全國第壹的紀錄。44宗土地達到最高價，多個板塊再創新高，但這可能是杭州土拍最後的瘋狂。
杭州地價這麽高，本地房企受不了。杜松股份寧願損失5000萬存款也不退。本土房企“老大哥”濱江公開向投資者抱怨，拿地利潤率只有1%-2%，有外地房企算下來虧損超過10%。
曾經房價相對友好的杭州，變成了壹個到處炒作樓市概念的城市。甚至去年螞蟻集團籌備A、h股上市，成為未來科技城樓市炒作的理由。由此，螞蟻上市之路被打斷，杭州樓市如今終於迎來拐點。
最新消息是，杭州重新發布了第二批宅基地集中出讓公告，未來不超過15%溢價。