Chester@秋葉芳譚
2015至12，美聯儲將聯邦基金目標利率從0-25個基點(壹個基點=0.01%)上調至25-50個基點，從而正式開啟美元新壹輪加息周期。距離美聯儲上次將利率降至0%已經過去了7年，距離上次加息也已經過去了9年。
對於購房者和房地產投資者來說，加息周期最關心的問題當然是住房貸款的抵押貸款利率是否會隨著美聯儲加息而逐漸提高，提高的幅度和速度會是怎樣。這就涉及到房貸市場利率的形成機制。
對於大多數銀行貸款產品來說，美聯儲加息的影響是立竿見影的。因為美聯儲利率是整個市場資金成本的基石。美聯儲加息的效果會立刻體現在銀行的資金成本上(基石利率下金融機構的風險溢價)，銀行會把這個成本轉移給貸款人。最極端的例子是信用卡。由於信用卡有浮動利率，美聯儲加息會在下壹個賬單日反映到信用卡的新利率上。其他產品，無論是利率固定還是根據其條款浮動，未來也會以存量或增量的形式反映這種變化。
但是，房貸的利率生成和傳導機制不同於普通金融產品。
美國最典型的抵押貸款形式是30年期固定利率貸款，占整個抵押貸款市場的85%以上。但是這個30年期的定投是美國特色的理財產品。在其他很多國家，比如中國，雖然也有期限為65，438+05-30年的房貸，但利率多為浮動，每三個月或半年根據市場利率調整壹次。30年期固定利率貸款對買家的好處顯而易見:
_良好的承受能力:相比其他貸款產品，30年期固定房貸的利率普遍較低(原因後面會說明)。特別長的還款期也減少了每月還款額。
_預期穩定:利率和還款現金流是固定的，不會出現還款金額突然躍升和供應中斷的情況。
_靈活性:提前還款沒有罰款。
但是對於銀行來說，發放30年固定利率的貸款是個大問題。銀行不僅要評估貸款人的還款能力和違約風險，還要準確預測市場未來30年的通貨膨脹率。如果未來固定利率明顯低於實際通脹，銀行將面臨負利率和虧損。
預測通貨膨脹有多難？2010年美國通脹率為零，但往前推30年到1980年，美國通脹率為15%！現在，誰能預測2047年的通貨膨脹率？
這樣看來，給壹筆30年期的固定貸款定價似乎是壹個不可能完成的任務。那麽如何才能成為美國房貸市場的主流呢？秘訣就是:銀行根本不用冒這個風險！他們找到了支持者房利美和房地美。
房屋所有權(“居者有其屋”)壹直是美國夢和美國生活方式的核心要素之壹，也是美國中產階級社會穩定的基礎。房利美和房地美是為了幫助更多的美國人實現這個夢想而創建的。房利美和房地美推廣自己房子的手段不是直接建設廉租房或經濟適用房，而是創造壹個更加寬松的抵押貸款市場。房利美和房地美的主要功能是從銀行購買合格的30年期住房貸款，打包成抵押貸款支持債券(MBS)，然後出售給二級市場投資者。所謂MBS是壹種債券，其現金流是房主的按揭還款。
而這個體系中的點金術就是“兩房”會為打包抵押貸款提供擔保，而這種擔保幾乎等同於美國政府擔保。換句話說:房利美和房地美的債券信用評級幾乎可以和美國國債相提並論了！之所以說“差不多”，是因為美國政府對“兩房”的擔保是隱性的。美國法律將房利美和房地美定義為政府擔保機構(GSE)。可以說，金融市場上沒有人知道這個詞的真正含義，但沒有人懷疑政府會擔保房利美和房地美的債務表現。2008年後，美國財政部接管了破產的房利美和房地美，明確了這壹擔保義務。
抵押貸款MBS市場的另壹個重要特征是房利美和房地美對購買合格的(“合格的”)抵押貸款持開放態度。無論貸款人是張思，發卡行是農村信用社還是花旗，只要符合兩房對貸款的壹些基本要求，如FICO評分、貸款價值比、貸款額度上限等，兩房就會開放購買，然後打包成MBS資產包在二級市場拍賣。二級市場的投資者根本不需要了解MBS背後的貸款人，他們只需要定期向房利美和房地美收取債券利息。
比如不同地區、不同房型、不同貸款人、不同貸款銀行的房貸，就像是毛色不同的肥豬。只要符合房利美和房地美的最低標準，房利美和房地美就會收購，做成香腸，運到超市銷售。最終，消費者不知道也不關心豬長什麽樣。他們只需要尋找“房利美和房地美”品牌的香腸。
典型的房利美MBS債券，就像食品成分表壹樣，標明了其中包含的各種抵押信息。但壹般來說，二級市場投資者不會在意這些“成分”，因為它們有GSE擔保。
這樣銀行就不需要擔心30年後的通貨膨脹率了。他們發放的抵押貸款只需在自己的賬戶上停留幾周，就可以轉賣給房利美和房地美，資金可以回流繼續發放新的貸款。房利美和房地美的新貸款購買價格是根據最近拍賣的類似貸款MBS確定的(抵押貸款購買價格=MBS定價-房利美和房地美利潤)。房利美和房地美的MBS債券價格與美國長期國債價格相似(略高)。
因此，住房貸款市場的基石利率不是聯邦基金利率，而是美國長期國債利率。長期國債的利率取決於市場的長期通脹預期。美聯儲只能通過公開市場操作來影響短期利率，而不能決定市場的通脹預期。由於兩房的介入和擔保，房貸利率的傳導機制不同於普通的個人消費和商業貸款。國家擔保平滑了市場波動和不同購房者之間的各種差異，形成了穩定而廉價的貸款成本預期。
2015貸款利率表
2015期間，中國人民銀行頻繁調整個人(人民幣)貸款利率:
1.2015，1，1至2月28日，人民銀行公布的貸款基準年利率如下:6個月以內(含)5.6%；6個月至1年(含1年)5.6%；1-3年(含3年)6%；3-5年(含5年)6%；5年以上，6.15%；
二。3月1日至5月15日，中國人民銀行公布的貸款基準年利率如下:6個月以內(含)5.35%；6個月至1年(含1年)5.35%；1-3年(含3年)5.75%；3-5年(含5年)5.75%；5年以上為5.9%；
三。2011年5月至2015年6月27日，中國人民銀行公布的貸款基準年利率如下:6個月以內(含)5.1%；6個月至1年(含1年)5.1%；1-3年(含3年)5.5%；3-5年(含5年)5.5%；5年以上為5.65%；
四。2065438年6月28日至2005年8月25日，中國人民銀行公布的貸款基準年利率如下:6個月以內(含)4.85%；6個月至1年(含1年)4.85%；1-3年(含3年)5.25%；3-5年(含5年)5.25%；5年以上為5.4%；
5.2015年8月26日至2015年10月23日，中國人民銀行公布的貸款基準年利率如下:6個月以內(含)4.6%；6個月至1年(含1年)4.6%；1-3年(含3年)5%；3-5年(含5年)5%；5年以上，5.15%；
不及物動詞2015至10月24日-12至31 2月中國人民銀行公布的貸款基準年利率如下:6個月以內(含)4.35%；6個月至1年(含1年)4.35%；1-3年(含3年)4.75%；3-5年(含5年)4.75%；5年以上，4.9%。
15各大銀行房貸利率是多少？
1.銀行貸款的利率是多少？
銀行貸款利率根據貸款的信用情況綜合評估，根據信用情況、抵押物、國家政策(是否首套房)確定貸款利率水平。各方面評估好的話，不同銀行執行的房貸利率是不壹樣的。現行政策下，首套房壹般按照基準利率上浮10%計算。7月7日調整後五年期以上利率為7.05%，浮動利率為7.755。
2.2015之後銀行住房貸款利率是多少？
自2065438+2005年8月26日起，中國人民銀行決定下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率，以進壹步降低企業融資成本。其中，金融機構壹年期貸款基準利率下調0.25個百分點至4.6%；壹年期存款基準利率下調0.25個百分點，至1.75%；其他各檔次貸款和存款基準利率、個人住房公積金存貸款利率相應調整。同時，放開壹年期以上(不含壹年期)定期存款利率浮動上限，壹年期以下活期存款和定期存款利率浮動上限不變。
3.各大銀行的房貸利率是多少？
各大銀行的房貸利率都是在國家基準利率的基礎上浮動。基準利率壹年內為4.35%，壹至五年內為4.75%，五年後為4.9%。浮動程度如下:
1.中行:首套房在基準利率基礎上上浮20%，二套房上浮20%。
2.工行:首套房在基準利率基礎上上浮20%，二套房上浮20%。
3.農業銀行:首套房在基準利率基礎上上浮15%，二套房上浮20%。
4.郵儲銀行:首套房在基準利率基礎上上浮20%，二套房也上浮20%。
5.建行:首套房在基準利率基礎上上浮15%，二套房上浮20%。
6.交通銀行:首套房在基準利率基礎上上浮15%，二套房上浮20%。
2015的基準利率是多少？
2014，165438+10月22日起，下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率。金融機構壹年期貸款基準利率下調0.4個百分點至5.6%；壹年期存款基準利率下調0.25個百分點至2.75%，金融機構存款利率浮動區間上限由存款基準利率的1.1倍調整為1.2倍。
2015銀行貸款利率為:
貸款利率壹年以內(含1年)為5.60%，壹至五年(含五年)為6.00%，五年以上為6.15%。
個人申請公積金貸款的，公積金貸款利率為:五年以上住房公積金貸款4.25%，五年以下住房公積金貸款3.75%。
基準利率是金融市場上壹個普遍的參考利率，其他利率水平或金融資產價格可以根據這個基準利率水平來確定。基準利率是利率市場化的重要前提之壹。在利率市場化條件下，融資者衡量融資成本，投資者計算投資回報，管理層的宏觀調控，都需要壹個普遍認可的基準利率水平作為參考。因此，從某種意義上說，基準利率是利率市場化機制形成的核心。
其中，以銀行間同業拆放利率為基準利率的國家有英國倫敦銀行間同業拆放利率(Libor)、美國聯邦基準利率(FFR)、日本東京銀行間同業拆放利率(Tibor)、歐盟歐元銀行間同業拆放利率(Euribor)等。回購利率為基準利率的國家有德國(1W和2W回購利率)、法國(1W回購利率)和西班牙(10D回購利率)。