可見很多人在買房的過程中有各種糾結。從觀念到行動，再到對政策和利率的理解，我發現大家的思維誤區很接近。今天我做了壹個總結，供大家參考，讓大家糾正自己的誤解。
01
看不到樓市的真相
說到房地產，大多數人認為房地產是實體經濟的對立面，發展房地產會破壞實體經濟。
有壹次壹個農村人來到城市，他很納悶:我們農民和工人在農田和工廠幹活，我們才是實體經濟。妳們這些白領躲在辦公室打字能創造什麽價值？
其實嚴肅的經濟學沒有實體經濟和虛擬經濟之分，因為每個人都是產業鏈上的壹環。農民永遠不會明白，是辦公室裏的人在設計肥料廣告，上傳農產品信息到天貓，或者審核農民的貸款條件，保證了整個行業的發展。
不僅有形產品是價值創造，而且提供信息、資本和技術。互聯網是虛擬經濟嗎？試想壹下，如果沒有天貓，買賣雙方的信息都是直播媒體撮合的，有多少農民的瓜果會因為滯銷爛在地裏。正是因為有了互聯網這個信息撮合的平臺，新疆的瓜果、義烏的小商品才能賣到世界各地。
房地產是虛擬經濟嗎？打擊了實體經濟？試想，如果沒有房地產，中國的工業制造業早就產能過剩了。鋼鐵、水泥、瓷磚、家電行業如何生存？這些行業都是虛擬的嗎？瘦子喜歡把經濟分成兩部分，壹部分是虛擬經濟，壹部分是實體經濟。實際上，虛擬經濟和實體經濟並沒有什麽區別。
有人曾經說過:請政府認真發展實體經濟，不要搞金融這種空洞的東西。其實他們沒有想到，如果不是財務，企業早就因為貸不到款倒閉了。即使改革開放是通過引進資本來進行的，即使我們使用的微信、天貓購物等技術便利也是資本家創造的。
回到房地產，普通人認為高層討厭房地產。其實疫情過後，各個城市都在拼命賣地，當地拍賣的價格屢創新高，所以我們知道房地產是個賺錢的好東西。誰不喜歡賺錢？
今年以來，全國50個大城市土地市場總成交額達1.6萬億元，同比上漲12%；27個城市土地出讓收入超過200億元，49個城市超過100億元，均創下歷史新高。開發商比我們更早看到市場前景的趨勢。180天之內，中國的樓市肯定會陸續上漲。
那麽房地產的發展會不會擠壓企業的生存空間？很多人說深圳房價貴，華為就搬走了。其實任何城市的土地都是追求效率的。郊區有壹塊地以前是種菜的，後來工廠來了。顯然，用來辦工廠的土地比種菜的回報更高，農民不得不搬走。經過幾年的發展，這個工廠已經過時了。顯然，把工廠搬過來，作為金融和技術研發中心更有利。？擠走企業的不是房地產，而是壹個城市淘汰落後產業的產業升級。？華為將制造廠遷出深圳，但研發仍留在深圳。這是城市土地價值最大化，而不是某些房地產惡。
現在深圳的土地應該用來發展高端服務業，否則就是資源浪費。妳可以想象壹下，如果深圳現在不把這塊地用於金融和現代服務業，城市最中心的地方就是壹些鞋廠、玩具廠、模具廠。這座城市還有未來嗎？不是房地產排擠了企業，而是這個城市不再需要這個落後的行業。它的產業已經升級，土地已經讓給了效率更高的金融和現代服務業。
同樣，在國內其他壹二線城市，也要把壹些核心區域作為這個城市的CBD，最大限度地利用土地。
企業如此，人也如此。總說國內壹二線城市房價很高，會排擠人才，不利於長遠發展。其實他們不知道，正是因為人才集聚，壹二線城市的房價才貴，否則農村的房價就夠低了。為什麽沒人去？
因果顛倒，那麽結論就完全不壹樣了。膚淺的人總是看到表面現象，對背後的真相壹無所知。
網上有壹個人，總認為世界會朝著對自己有利的方向變化。
沒有文憑，他會辯稱讀書無用。
沒有老婆，他會辯解說單身很幸福。
如果他賺不到錢，他會辯解說，人生不需要追求那麽多欲望，窮了也開心。
沒有房子，他會辯稱房價會跌。
他是誰？他是世界上最大的失敗者。因為他把自己所有的失敗都合理化了，壹切都是社會問題，他從來不想改變自己。
有時候我會感嘆真假不分，因為大多數人只從自己的角度認識世界。當妳告訴他真相的時候，相當於粉碎了他原有的認知，會引起他的憤怒。
就像壹個人說房價高是社會出了問題，並不是說房價貴，主要是他太窮了，買不起。但是如果妳說他窮，他會生氣。重點大學難考是因為錄取分數線太高，充滿泡沫嗎？不是，是那個人渣分數太低達不到。
深圳杭州成都等城市房價貴嗎？壹點都不貴。只要新站有賺錢的機會，就會有幾萬人參與抽獎，很多人都買得起！購買力沒有枯竭的跡象。
02
資金不足但追求完美
去年深圳大漲之前，我就勸身邊的朋友和會員趁早買，不然錯過行情，傷了心。我依稀記得有個讀者咨詢我。當時他問:“這房子有十年了，有點舊。我買了住幾年後會漲嗎？”
說實話，我不想給他建議，因為他是壹個很細膩，很糾結的人。我當時直接回答:要不要住新房？加錢。
有壹種人，在買房的時候總是希望壹切都盡善盡美，要麽是因為樓層低，要麽是因為樓老，要麽是因為戶型不透明。總之沒毛病他就買。這種人只有壹個結局:錯過市場。
完美的房子，價格也需要完美，這種房子飛起來會很貴，因為價格太高，但是後期會慢慢漲，收益很有限。
其實買房投資並不完美，但是劃算。
當壹套房價格合適的時候，就大膽買。沒有不值得買的房，只有不值得買的價。說了這麽多，我不得不說，我通常是把買房作為決策模型的。妳知道影響壹個人買房收入的幾個因素的權重怎麽排列嗎？
時間>地點>產品
時候到了，垃圾漲了。妳可以想想過去十幾年。每當壹個城市的繁榮之年到來，別說新房、二次新房，就連破舊的破爛也上天了。為什麽？因為第二套新房從2萬漲到了4萬，旁邊的破舊房子不可能維持6000元，肯定會跟它翻倍，永遠跟第二套新房保持壹個合理的差價。其實妳看看上海和深圳的七八萬危房，就知道這十幾年都是跟風的。
記住，只要時機合適，爛貨就會飛。當然，我並不是鼓勵大家買老舊破舊的房子，因為這個品種不是新手的選擇。買舊的破舊的房子需要專家指導，這樣才能買到好的房產。
每次買房，我都告訴自己:只要時機和地點沒有錯，就不必太在意產品上的瑕疵。建築是否老舊有關系嗎？公寓不透明有關系嗎？當然，如果從這些中減去2分，但時機合適，位置好，可以加10分。如果兩者平衡，總分為8分，妳最終會賺到。
在過去的十年裏，我也買了很多有缺陷的房子，比如錯了戶型，臨街，或者樓層低。我記得我以前在廣州有壹套房。正常樓層每平米賣2.5萬，壹個低樓層居然賣了1.9萬。我讓我朋友買的，但是他不喜歡。後來我自己買的，後來漲了壹倍，正常樓層漲到四萬九，我的漲到四萬，賺的壹樣。
又壹次，時機和地點都是對的。只要房子損壞不嚴重，哪怕有壹點瑕疵，也還是值得買的。？這其實有點像婚姻。長得醜的女生不行嗎？不會，只要人對了，婚姻也壹樣幸福。
那麽我的讀者去年買深圳了嗎？他不聽勸，還在糾結，但房價已經漲了30%。他沒資格挑剔，因為首付不夠，現在想拿刀捅大腿。
03
執著於過去的價格，忽略了長期價值。
經常有朋友問我:某某板塊還值得買嗎？現在價格很高。比如深圳的南山，上海的虹橋或者浦東，或者成都的禁區。
其實壹個板塊是否值得買，不在於過去漲了多少，而在於未來會不會漲。如果未來仍有上漲潛力，那麽目前價格較低，優質資產總有溢價。騰訊和茅臺的股票那麽貴，不影響它繼續漲。
我不太在意現在的房價，更喜歡看上漲的潛力。我曾經和別人分享過這樣的經歷:妳不敢買壹個過去漲幅不大的板塊，但妳覺得過去漲幅不大。妳還買什麽？
對我自己來說，我只需要壹個確定性，概率和賠率。我寧願有個概率，確定自己能賺錢，哪怕幾率很低，賺的不多。所以我會很喜歡那些漲了的板塊，因為它們的價值已經被市場驗證了，我只需要跟著市場方向走就能賺錢。從投資理念來看，未來會有更多人發現優質資產的價值，其價格會受到冪律函數的影響，會高到大多數人買不起。
逆市場方向投資冷門板塊有兩個結果:暴擊和爆破。就是要麽妳賭對了大賺壹筆，要麽妳被市場教訓了，虧了。
我們說選擇市場時機違背人性。在別人害怕的時候，妳敢於入市，但在選擇投資項目的時候，要服從人性。巴菲特說，他寧願花相對昂貴的價格買壹只好的公司股票，也不願在便宜的基礎上買壹只差的公司股票。
回到樓市，買房需要買有上漲潛力的板塊。即使價格不便宜，也值得入手，因為有前途。
04
糾結於利率和對貸款的恐懼
最近成都壹位讀者跟我說，她曾經後悔買房。回想起自己2016年買房的感受，簽下名字的時候，她不是開心，而是難過，覺得前途黯淡。回來的路上她差點在車上哭了。她覺得自己的人生完了，背上了30年的房貸，還沒結婚。
她現在回想起來，覺得如果當時不是媽媽在電話裏決定買，以現在的房價，她早就爬不上去了。而且因為她買了房，工作還算穩定，後來追求她的男生條件都不錯，第二年就結婚了。因為她有自己的房子，婚姻是平等的，沒必要自卑。關系壹直很融洽。
我過去講過很多貸款和利率的問題，就像上面的例子壹樣，就是房價上漲遠不止妳付的那點利息。貸款買房等於和銀行合夥搶占城市資源。只要是銀行的錢，年利率8%以下的都可以拿。
人們總是說:妳從銀行借的錢應該還！他們說起話來好像他們從朋友那裏借的錢不用還似的。其實不管妳向誰借錢，只要妳的投資收益能覆蓋利息成本，都是值得的。
那麽買房能達到這個目的嗎？以等額本息為例。30年房產貸款654.38+000萬，妳要連本帶利還銀行200萬。這個利息成本高嗎？妳買的房子30年不能翻倍嗎？別說30年，短則三五年，長則五七年翻壹番。
面對國家印鈔法(財富轉移)，壹個合格的羊毛黨應該怎麽做？
貸款買房！盡量借入大額、低息、長期資金，購買更多資產！
因為財富是被沒有資產的人轉移(搶奪)的，紙幣必然會被稀釋。只是不同時期的時間點和周期長度有壹點差別，無非就是早兩年和晚兩年的差別。所以貸款買房是金融特權，所以國家規定任何人只能同時有兩套房貸，第三套就停貸了，羊毛出在不了多少。
於是，後來誕生了很多遊戲，比如並發貸款，首付30%同時買兩套；接力貸款，首付30%以父母名義，子女還月供；商貸，過橋買房全款再按揭商貸，30%首付資格不限供…
越窮越怕用杠桿，越窮。這就是貧窮的循環，觀念的束縛是人生發展的最大限制。
05
總結與展望
至於如何賺錢，太史公在《貨殖傳》中用12個字寫得很清楚:“沒有錢，小聰明，這是很大的教訓。”
這三句話告訴我們，在人生的每個階段，我們都應該做些什麽。“沒錢做任何事”的第壹階段，就是當妳壹無所有的時候，妳需要出賣自己的實力去賺錢，去積累資本。在這個過程中，提高收入和省錢是最重要的。
為什麽這個時候投資理財不是最重要的？因為妳沒有資本積累，也就是“沒錢”，沒錢的時候花太多精力在投資理財上是不值得的。在口袋裏沒有多少大錢的情況下，花很多精力在理財上是有問題的。這個時候最劃算的就是找壹份待遇不錯的工作。當妳有了源頭活水，積累了第壹桶金，就可以進入第二階段。
第二階段，“小鬥智”的重點是“小”，“小”是“鬥智”的前提。
二十幾歲的時候，需要努力賺錢，積累資金和資源。到了三十多歲，就進入了用頭腦賺錢的階段。妳已經有了壹定的積蓄，收入也比較穩定。這個時候就不能只靠出賣時間和體力賺錢了。
要用積累的資源繼續想辦法增加收入，擴大現金流來源，也要用之前攢下的錢學會撬動資產。這時候我們要做的就是根據手頭的現金流來配置資產，通過資產擴張來讓自己的錢增值。
在資產包沒有放大到壹定程度的情況下，盡量不要把錢花在各種無用的炫耀性消費上。等積累了壹些資產和存款，差不多40歲了，就可以進入第三階段了。
第三階段，“搶時間”的重點是“搶時間”。“饒”是指經過多年的努力和積累，妳已經擁有了大量的資本和資產。“爭分奪秒”成為妳能否繼續更上壹層樓的關鍵因素。這個時候，妳需要等待。妳還在等什麽？
等待機會或周期的到來。
購買資產後，妳需要做的就是等待。回顧我們過去的歲月，大部分家庭最大的資產收入估計就是房產了。飛升不常見，但人生壹兩次，足以改變命運。
很多人？他們都說這是個好機會？多少錢？，壹個？人生漫漫。這句話？對不對？是的，但是？什麽事？現在嗎？真實感受？況且這句話也常常是自我安慰。使用？是的。因為？人？壹生中真正的機會？什麽事？稍微？轉瞬即逝。就像打德州壹樣？壹樣？，壹個？昨晚嗎？拿？壹雙？好牌，兩張好牌？已經很難了。如果沒有呢？能接住嗎？直播？這壹張，兩副牌？什麽事？妳呢。這個？答？也許在晚上？率？這是壹種損失。
主要是？數數？人？健康，都是有聯系的嗎？通過？壹個？時間？機會，兩次？機會成真？現在嗎？反擊？還有超越？是的。真的嗎？當機會來臨時，如果妳抓住了它？不，妳的生活？壹般是比較難過的。這位是。現實，什麽？在？有嗎？好嗎？打牌的時候？妳呢。必須？想要嗎？什麽事？放入足夠的籌碼？肯定嗎？心？去，去掙？真實意義？義大？錢。