還是池水還是祠堂。經歷了十年舊區改造的文沖，如今呈現出新的面貌:古老的建築被文化脈絡的綠色軸線串起，新的住宅群圍繞著水形成...在“泛地產”理念迅速推進的舊改大潮中，如何保持古村落的完整，將珍貴的歷史文化遺產變成滿足現代人居住需求的品質社區，壹度困擾著廣東乃至全國的村落。
廣東是中國最早探索“三舊”改造並取得突出成效的省份。負責這項工作的廣東省自然資源廳相關負責人告訴南方日報記者，廣東實際上有很多舊的改革模式在實踐和應用。目前，廣東舊改項目已經進入真正的攻堅階段。如何處理好政府與市場的關系，將直接影響到接下來的舊改工作能否取得新的突破。
樣本觀察
八百年古村考驗廣州城市更新
文沖村位於廣州黃埔中心城區。這裏曾經是非常典型的“城中村”:臟、亂、差，“握手樓”“單板樓”比比皆是。也是地鐵5號線壹期的始發站。落後的村容村貌與其所在區域的發展定位和需求格格不入，反差巨大，也成為阻礙城區發展的頑疾。
2009年，文沖村改造規劃的批復，正式拉開了這個城中村從65438到00的舊改序幕。
根據黃埔區“壹軸壹心兩片三組團”的規劃目標，文沖水道與兩側20米城市綠化帶形成文脈綠軸，軸線兩側設置公共服務設施，延續文沖古建築布局。
轉眼間，十年過去了。映入記者眼簾的文沖完全刷新了他的顏值:回遷房全部為電梯高層住宅，建築密度約17%，社區配套公共服務設施建築面積近6萬平方米。中學、小學、幼兒園、居民健身場所、肉菜市場等各種設施壹應俱全，小區居住條件得到了很大改善。村集體財產面積也從654.38+0.2萬平方米增加到654.38+0.7萬平方米，建成了多元化的綜合商業體，大大增加了給村集體帶來的收入。參與文沖舊改項目的廣州萬科，也對村裏的35個文物項目給予了“特殊照顧”。文沖碉樓、盧氏大宗祠及周邊歷史建築均就地保護修繕。
依我拙見，文沖“繡花”舊村改造的背後，其實是社會資本有序介入廣州城市更新項目的生動體現。在政府主導的前提下，文沖集體經濟組織自主改革，成立全資子公司作為改革主體；資金來源方面，政府不投入，改造費用全部從融資地塊出讓中獲得。在改造模式上，舊城更新和拆遷安置與城中村改造融資緊密結合，既解決了舊城改造和拆遷安置用地難的問題，又為整個城中村改造提供了資金支持。
方式選擇
核心是處理好政府和市場的關系。
文沖村正在實踐的，其實是廣東近年來探索的壹種典型的舊改革模式。
記者了解到，廣東“三舊”改造項目經常涉及的模式有“政府主導”模式、“政府-市場合作改造”模式、“市場主導”模式。為了探索這三種不同轉型模式的形成，中國其實已經探索了近30年。
廣東省“三舊”改造協會副會長、規劃設計委員會主任委員馬向明此前的壹項研究顯示，廣東的城市更新經歷了四個主要階段。
1988之前主要是政府規劃驅動下的“底線修復”式的散亂點更新，對城市整體空間形態的優化和改善作用非常有限。
1988-2009期間，市場參與撬動“退二進三”的結構性更新成為主流。政府需要更多的社會投入，“三舊”改造項目啟動快，不受用地指標限制，市場主體逐步參與。由於房地產回報率較高，在這個更新階段，大部分土地更新項目以商品房開發為主。
2009-2013期間，城市更新進入第三階段:強政府自下而上推動的“三舊”改造。也正是在這個階段，廣東各市都完成了第壹輪“三舊”改造規劃。隨著廣東省政府壹系列改革舊政策的出臺，土地所有者、房地產開發商、金融機構等各方積極參與。但現階段以“業改商”、“業改房”的拆遷重建為主，房屋庫存有所增加。
2014到現在是第四階段，更註重回歸公共設施，增加商住綜合體；註重“鄉愁”的保存，倡導增加“刺繡微改造”、“城中村改造”、“老街區振興”等趣味空間；關註更新單元改造、分片改造等新動向的出現；“三舊”改造政策不斷釋放，充分調動了市場主體的積極性。
從這四個階段的發展可以看出，從政府的“包辦”到“自下而上的強政府推動”，政府的推動始終占據主導地位，市場力量的參與經歷了粗放式的“地產”過程，最終回歸到合理、有序、均衡的狀態。
行業分析
不同的模式各有借鑒意義。
目前，文沖舊村改造仍在進行中。根據廣州市此前發布的廣州市2019重點項目計劃的通知，今年廣州市城市更新和土地儲備項目52個，其中舊村改造項目23個。廣州壹* *上半年實施15舊村合作招標，分布在全市9個區。下半年，隨著舊村改造的繼續推進，將會形成更大的市場蛋糕，從而吸引越來越多的市場權力主體參與進來。
有專家指出，在舊改攻堅過程中，三種模式在越來越多的案例中得到了體現，對未來舊改項目都有各自的借鑒意義。
深圳市南山區大沖村綜合開發項目是廣東省最大的村莊整體改造項目。該項目采用“政府主導、市場化運作、股份公司參與”的運作模式，提升了區域整體城市空間品質，合理確定土地開發強度，高效集約利用土地，充分發揮土地潛在效能。
茂名市唐久村改造項目采用集中轉鄉村、聯合開發的更新模式。通過農村集體資產交易平臺，公開選擇合作主體，“三舊”改造與村內土地整理有機結合。
陽江市排後村改造項目采用“政府引導市場主導的改造模式”，有利於加快項目建設，早日發揮效益，實現政府、投資者、周邊群眾三方共贏。
從這些不同的案例中，我們可以看到“壹村壹策”取得了實效，這也使舊的改革步入了更加科學、合理、系統的方向。
今年9月，廣東出臺《關於深化改革加快“三舊”改造推動高質量發展的指導意見》，針對各地反映的入庫門檻高、稅負重、征地拆遷難、規劃調整難、審批門檻高、稅負重等重點難點問題，堅持問題導向和思路，提出19條有針對性的改革措施，無疑是在攻關。
南方日報記者徐磊實習生盧琳棉統籌馮善書