公司名稱:* *房地產公司
編制人:* * *
完成日期:2004年7月-21
目錄
研究者聲明4
第壹部分:項目概述5
1.1項目背景5
1.2項目概述5
1.2.1項目名稱5
1.2.2項目建設單位概述5
1.2.3項目地塊位置及周邊現狀5
1.2.4項目規劃控制點7
1.2.5項目開發概述7
1.3可行性研究報告編制依據7
1.4可行性研究結論和建議8
第二部分:市場調查8
2.1宏觀環境分析8
2.2全國房地產行業發展分析8頁
2.3本市房地產市場分析8頁
2.3.1本市房地產市場現狀8
2.3.2本市房地產市場發展趨勢9
2.4板材市場分析9
2.4.1區域住房市場增長9
2.4.2在10區域供應的產品的特性
2.4.3區域市場目標客戶層次研究10
2.5項目建議書10
2.5.1可比項目市場調查10
2.5.2項目的SWOT分析11
2.5.3項目定位方案11
第三部分:項目開發方案+01
3.1項目地塊特征及價值分析11
3.2規劃設計分析12
3.3產品設計建議13
3.4項目實施進度15
3.5營銷計劃16
3.6機制設置16
3.7合作方式和條件17
第四部分:投資估算及融資方案17
4.1投資估算17
4.1.1投資估算說明17
4.1.2分項成本估算17
4.1.3總成本估算20
4.1.4單位成本20
4.1.5銷售收入估算20
4.1.6稅務分析20
4.1.7項目資金預測21
4.1.8現金流量表21
4.1.9自有資金核算21
4.2融資方案22
4.2.1項目融資科目22
4.2.2項目資金來源
4.2.3融資方案分析
4.2.4投資使用計劃
貸款償還計劃22
第五部分:財務評價23
5.1財務評價基礎數據及參數選擇23
5.2財務評價(方案1) 23
5.2.1財務盈利能力分析23
5.2.2靜態利潤分析24
5.2.3動態利潤分析24
5.2.4償付能力分析24
綜合指標表24
5.3財務評價(方案2) 25
5.4財務評價結論25
第六部分:不確定性分析25
6.1盈虧平衡分析25
6.2敏感性分析26
6.2.1變動因素-成本變動26
6.2.2變化因素二價格變化26
6.2.3變異系數-體積比變異26
6.3風險分析27
6.3.1風險因素的識別和評估27
6.3.2風險防範對策
第七部分:綜合評價27
7.1社會評價(定性)27
7.2環境評估(影響和對策)27
7.3公司資源匹配分析27
第八部分:研究結論和建議27
8.1結論27
8.2建議27
第九部分:附錄28
9.1附件:28
9.2時間表:28
9.3附圖:29
調查人員的陳述
我們莊嚴宣布:
1.本調查報告中陳述的事實是真實和準確的。
2.我們根據XXXX公司統壹的房地產可行性研究報告模型進行分析。
3.形成觀點和結論。
4.寫這份可行性研究報告。
5.我們已經(或尚未)對本報告中的擬建項目進行了實地調查(在本聲明中，應明確說明哪些調查人員對擬建項目進行了實地調查)。
6.(其他需要申報的事項)
調查參與者的簽名:
公司領導簽名:
註:達成壹致後，附上備案。
第壹部分:項目概述。
1.1項目背景
該部分應主要說明項目的立項過程、提出的理由、前期工作的開展過程、投資方的意向、投資的必要性以及可行性研究的其他工作基礎。因此，有必要對項目的背景和發展進行系統的描述。說明項目背景、投資原因、可行性研究前已做的工作及其成果、重大問題的決策和決策過程等。在描述項目發展概況的同時，應明確指出本項目可行性研究的重點和問題。
1.1.1項目所在區域的開發
城市發展規劃與地塊的關系及其對項目開發的影響；區域在城市歷史、經濟、文化和戰略發展中的地位，區域政策、經濟和產業環境。
1.1.2項目發起人及發起原因
項目出身，特殊的政治或文化背景，如:危房改造，高新區配套生活用房，文化園區，政府重點工程等。
1.1.3項目投資的必要性
(1)項目啟動對公司未來幾年(壹般為3-5年)發展戰略和規劃的意義，在公司發展中的地位(是否為核心項目)；
(2)公司進入重點區域市場，合理的項目布局，將提高公司的市場覆蓋率，提升品牌形象，降低經營風險，擴大社會影響力；
③從公司未來盈利需求和可持續經營的角度描述項目的意義；
1.2項目概述
1.2.1項目名稱
1.2.2項目建設單位概況
1.2.3項目地塊位置及周邊現狀
①地塊位置
城市地理位置，行政區和非行政區(經濟開發區、商業金融區等)。)劇情所在。附圖:項目所在城市的分區圖，註明宗地所在區域的位置，與標誌性市政設施、建築(如市中心商圈、機場)的相對位置和距離，地段的定性描述(與主中心區辦公/商業/政府的關系)。
②地塊現狀
1)周邊範圍；
2)地勢平坦，自然標高，與周圍地形相比；
3)地面現狀，包括是否有運河、深溝(小峽谷)、池塘、高壓線等對開發有較大影響的因素，並計算因此而實際損失的土地面積；
4)地面現有居民，包括具體居民人數、戶數、工廠數量和規模、產品性質、開工狀況等。，並說明對拆遷和項目開發進度的影響；
5)地下情況，包括管道、地下電纜、涵洞、地上建築物和地下建(構)築物的原有樁基等。，要註意地上地下是否有受保護的歷史文物和可利用的構築物；
6)土地的完整性，是否有市政征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、河流湖泊等因素分割土地；
7)地質條件，包括土地結構、承載力、地下水位和抗震要求。
附圖:平面地形圖，標註四個區域及相關數據；
地形圖，主要反映地面建築物、河流、溝壑、高壓線等。；
地下地圖，包括地下管線、涵洞、電纜等。
③項目周邊的社區配套設施。
1)周邊3000m範圍內的社區設施。
交通
(壹)公共交通系統，包括幹線、行駛路段等。；
(b)包裹行程的主要交通方式是否需要由開發商自行解決；
(c)現有快速交通系統近期或規劃中是否有對交通狀況有重大影響的地鐵、輕軌等項目。
附圖:交通狀況示意圖，包括現有和未來規劃的城市公共交通和快速公交系統；
教育:大學、中小學和教育質量。
醫院等級和醫療水平
大型購物中心、主要商業和蔬菜市場
文化、體育和娛樂設施
公園
銀行
郵局
其他的
附圖:生活設施分布圖，具體位置和距離。
2)3000米以外但在輻射範圍內的地塊周邊主要社區的支撐狀況。
(4)項目周邊環境(根據案例特征描述，不需要寫)
1)治安情況
2)空調
3)噪音情況
4)汙染(化工廠、河湖汙染等。)
5)危險源(如高壓線路、放射性、易燃易爆物品生產或儲存基地等。)
6)周邊景觀
7)風水情況
8)周邊環境近期或計劃的重大變化，如道路拓寬、工廠搬遷、大型醫院、學校、購物中心/超市建設等。
9)其他
⑤大型市政配套設施(應說明與地塊的距離、成本和通達可能性)。
1)道路現狀及規劃發展
包括現有道路寬度、規劃道路寬度、規劃實施時間、與宗地的關系(影響)。
2)供水狀況:現有管道、管徑及未來規劃實施時間。
3)汙水、雨水排放:現有管道、管徑及未來規劃實施時間。
4)通信(有線電視、電話、網絡):現有管道、上遊位置、與地塊的距離、涉及的線路費用等。
5)永久電源和臨時施工用電:現有管道、上遊電源位置、與地塊的距離、線路費用等。
6)天然氣:現有管道、管徑、氣源位置、距地塊距離、接口位置。
7)采暖和生活熱水:現有管道、管徑、水源位置、距宗地距離、接口位置。
附圖:說明上述配套設施的管線走向、能力、接口位置，以及未來計劃擴建、增加的情況。
1.2.4項目規劃控制點
計劃控制要點
(1)總面積、標誌面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積。
②住宅建築面積、公共建築面積和公共建築的內容，並區分商業和非商業公共建築的面積。
③綜合容積率和住宅容積率
④建築密度
⑤高度控制
6.綠化率
⑦其他
1.2.5項目開發概述
(1)調查研究項目和成果已經落實。
(2)項目地塊的初步勘測和測量。
③項目建議書的編制、提交和審批流程
④研究工作的進展
1.3可行性研究報告編制依據
可行性研究中所依據的法律、法規、文件和資料，要列出名稱、來源和發布日期。必要的部分作為可行性研究報告的附件。這些法規、文件和資料大致可以分為四個部分:
項目主管部門出具的關於項目建設要求的強制性文件；對項目組織者或可行性研究單位的請示報告的答復。
可行性研究開始前已經形成的工作成果和文件。
國家和擬建地區的政策、法令和法規。
根據項目需要調查和收集基本設計數據。
(1)《城市居住區規劃設計規範》
(2)《城市拆遷管理條例》
(3)城市居住區公共服務設施設置規定
(4)住宅設計規範
(5)居住建築設計標準
(6)《建築工程交通設計及停車場設置標準》
(7)《城市道路綠化規劃設計規範》
(8)《高層民用建築設計防火規範》
1.4可行性研究結論和建議
1.4.1市場調查
1.4.2開發計劃
1.4.3投資估算及融資方案
1.4.4財務評價
1.4.5不確定度分析
1.4.6綜合評價
1.4.7研究結論和建議
1.4.8主要技術經濟指標表
第二部分:市場調查。
2.1宏觀環境分析
當壹個房地產開發商打算在壹個國家的某個地區投資時，首先要考慮的是這個國家的宏觀因素，如政治、經濟、文化、地理、風俗習慣等。
2.2全國房地產行業發展分析
2.2.1行業政策
市場供給和需求
2.2.3行業發展趨勢
2.3城市房地產市場分析
總的來說，國內與項目所在地區之間的發展是不平衡的，差異總是不同程度地存在。僅研究其宏觀因素是不夠的，還需要分析項目所在地區的因素。這是因為:第壹，宏觀經濟對區域經濟的影響不同，有的區域影響大，有的區域影響小；其次，受宏觀經濟影響，區域經濟發展存在“時滯”現象。宏觀經濟現狀對區域經濟發展產生影響往往需要很長時間。有的地區反應快，有的地區滯後，這是投資時必須考慮的；第三，國家特定的區域經濟使得壹些區域經濟或多或少受到宏觀經濟波動的影響，甚至形成了與宏觀經濟走勢相反的趨勢。
2.3.1本市房地產市場現狀
總體競爭格局、供需現狀
1.近三五年商品住宅市場發展:開工面積、竣工面積、銷售面積、銷售量。
2.數量描述市場情況:當年主要市場指標:土地租賃、開工、竣工、銷售量、銷售額、供需比、個人購買比例、平均售價、個人授信額度占銷售額的比例。
3.各類產品的市場特征:價格差異、各檔次的市場占比、發展趨勢、產品特點、分布區域等。
4、行政區域市場比較:
(1)價值描述:土地租賃金額、開工金額、竣工金額、銷售量、各檔次樓盤銷售比例、均價等。
(2)各區商品房分布特點:供銷變化及發展趨勢。
5.當地城市近期和中期規劃發展方向的說明。
城市發展規劃、功能布局、基礎設施建設與項目開發、住宅建築密切相關。
6.主要開發商:開發商實力、企業性質、開發水平；前20名開發商最近三年的開工量、竣工量、銷售量、銷售額、銷售率、市場占有率。
7.熱區和熱產品的描述和特征。
8.顧客的購買偏好和購買考慮因素
9.主要建築描述
備註:需完成城市發展和房地產市場調查報告(報告格式和內容另附)。
2.3.2本市房地產市場發展趨勢
①需求預測
需求預測是以房地產市場調查的信息、數據和資料為基礎，運用科學的方法，對某壹類房產的市場需求規律和變化趨勢進行分析和預測，從而推斷出該類房產未來的市場需求。
②供給預測
供應預測是根據房地產市場調查的信息和數據，運用科學的方法分析某壹類物業的市場供應規律和變化趨勢，從而預測該類物業在未來市場的供應情況。
(預測方法:通常可分為時間序列分析和因果分析。時間序列分析法可分為:移動平均法、指數平滑法等。因果關系分析可分為線性回歸法、非線性回歸法、模擬法等。)
2.4板材市場分析
2.4.1區域住房市場增長
①區域住宅市場簡介
形成時間
分布在不同等級的住宅區
購買人群的變化
(2)區域住房市場各項指標的增長(近3-5年)
開始/完成的數量
銷售量/供求比率
平均售價
③市內區域市場排名狀況及發展趨勢。
2.4.2區域內供應產品的特點
(1)各種等級產品的供給。
(2)各檔次產品的收藏特點。
特別是，研究與本案例相似等級的屬性的特征。
平均售價
發展規模
產品形式
平均銷售率
平均地積比率
區域內財產分布特征
③區域內表現最好的案例。
附圖:項目周邊樓盤案例分布圖，其中部分有代表性的未來主要競爭樓盤會配有現場圖片。
④未來2-3年的土地可用性、產品供應和產品類型。
⑤分析:本案例在區域市場的機會。
⑥結論:
區域市場在整體市場中的地位和發展趨勢
本案所在地的價格區間以及本案所開發產品的價格區間和產品形態。
這個案例開發了該地區的市場潛力。
本案例在開發中的營銷重點
2.4.3區域市場目標客戶層次研究
(1)各檔次產品的目標客戶特征和輻射商圈範圍(基於本區域參考項目的實證研究和全市趨勢特征)
結論:本案目標人群的區域來源、行業特點、對產品力的偏好、購買方式、主要關註點和訴求。
2.5項目制定計劃
2.5.1可比項目市場調查
序列號比較因素典型建築得分權重建議項目得分備註(詳細)
1地段位置100 40% 110距區域中心的距離；商業和寫字樓是臨街還是後街；
2配套設施100 10% 115城市基礎設施:供水、供電、排水；社會服務設施；文教、醫療、文體、郵電、公園綠化
3規劃設計100 10% 110規劃水平和理念
4物業管理100 10% 95安全、整潔；內墻；綠化率和維護狀況；物業管理費；人車是否分流；物業經理資格
5.交通情況:100 5% 80。CMB線路的數量；離公交車站的距離；站點數量；公共汽車、小型公共汽車和公共汽車的舒適性
6.建築規模1003%，總建築面積100(在建和在建)；總占地面積；家庭數量；
7產品外觀100 5% 105是否醒目；是否新穎；是否高檔；感官舒適度；
8戶型設計100 10% 105戶型布局是否合理，是否有暗室，使用率是否高。
9開發商信譽100 2% 90資產和資質，開發的樓盤數量，樓盤質量和品牌。
10銷售方式100 5% 110
11如果對方沒有其他方面，百分比值可以考慮這壹項在整個房價中所占的比例。
12合計106每壹行的權重乘以擬建建築的分數。
13擬建建築價格=典型建築價格*106計算。
備註:
1)此表主要是通過與當地典型建築的對比，找出擬建項目的優缺點。
2)讓我們的定價更加客觀合理。
3)本表中的權重比例可由公司根據實際情況適當調整。
2.5.2項目的SWOT分析
2.5.3項目定位方案
①市場定位
②目標市場定位
③項目產品定位
主要功能/建築規模/主要技術經濟指標
④價格定位:
項目平均售價(元/㎡)平均租金(元/㎡×月)備註實用面積(㎡)
寫字間
支持功能
停車
住宅銷售
第三部分:項目開發計劃
3.1項目地塊特征及價值分析
3.1.1地塊特征分析
3.1.2土地價值分析
1)計價方法和計算公式
2)估價過程
3)拆遷費用估算
3.1.3土地升值潛力初步評估。
本文從地理位置、周邊土地供應(價格和成交)、周邊環境和配套、市場發展、政府規劃、城市未來發展戰略等角度對土地升值潛力進行了初步評估。
3.1.4土地法律性質評價
土地所有權和使用權/規劃用途
土地使用權取得程序的評估
土地性質變更評估(已經是商品房用地，可以不填)
政策風險評估:在項目開發過程中，由於城市規劃、突發政策等政府因素的限制或改變，導致項目開發中斷、審批建設流程無法完成、土地性質變更受挫，導致前期投資全部或部分損失的可能性判斷。
評估各種法律程序和流程的可操作性、合法性和風險可控性。如:簽訂合同中明顯不利的條款及其考慮因素；控制部分或全部條款中存在的不確定因素；不利和不確定條款可能造成的損失以及對開發進度的影響等。