也是，日本商業地產在經歷壹兩百年的醞釀期後在近代迎來壹個突發式的爆漲期。在這個階段，激情與混亂交融，暴利與風險***舞，往往會出現若幹傲視天下的商業項目與體系，例如三井與永旺的項目。他們以沖鋒者的姿態出現，以超乎想象的速度成長，他們是行業中最引人註目的明星和標桿。
然而，在沖鋒的路上，壹多半的項目表現平平，壹小半的項目茍延殘喘，但是其中只有壹個項目失敗得壹塌糊塗，被媒體渲染成‘廢墟’，以最極端和最生動的方式給這段波瀾壯闊的時期註腳。
守山pieri購物中心就被冠以這樣的‘桂冠’。2008年開業當天迎來5萬多人的訪客，三年後200家店鋪裏只留下壹家咖啡廳和彩票店，再壹年後徹底停業整改，引起日本商業地產界壹片嘩然，被各種媒體稱為‘活著的廢墟’和‘明亮的廢墟’。
守山pieri購物中心位於風光秀麗的琵琶湖畔，琵琶湖相當於我國的西湖，不同於西湖旁就是杭州，琵琶湖卻緊挨著日本壹個不到8萬人口的守山市(行政上，日本的市相當於我國的縣）。但就是在這裏壹家開發商看中了壹塊土地，開發建立了守山pieri購物中心。
守山pieri購物中心在2008年9月20號正式開業，外立面全部粉刷成白色，整體的構造像壹條豪華郵船。主力店主要有三家，壹家類似京客隆的地方性超市，壹家類似迪卡儂的體育用品店，壹家大型鞋類專賣店ABC-Mart，此外還招賃了200家其他店鋪。開業時的目標是每年來訪人數900萬人，每年租金收益1.5億人民幣。實際上開業當天就達到了5.3萬人，之後每天的訪客人數也都超出預期。平常停車場都停滿車，節假日的時候連營業員都找不到車位，但是這種狀況卻沒持續多久，開業壹年以內訪客數量明顯減少，營業額在120億日元左右，之後持續低迷，店鋪逐漸撤店，在2013年剩下70家店，在2013年剩下8家店，2014年就只有兩家店鋪了
事實上，如果不是永旺草津店開設，守山pieri也不會大面積空鋪，引起眾多媒體爭先報道，成為反面典型。
?2013年品牌廣告撤離，只留下pieri的標誌
?2014年內部空空如也，已無商鋪經營
事後回顧，各大媒體們在紛紛驚嘆倒閉的速度，冠以‘明亮的廢墟’時，還不忘分析其失敗的原因，綜合來講，他們的看法主要有以下兩點。
壹、選址硬傷
原本守山pieri購物中心的選址就存在硬傷，五公裏範圍內壹半都是琵琶湖面，另壹半是零星的獨棟住宅。守山pieri的規模介於社區購物中心和郊區大型購物中心之間，輻射範圍在五公裏以上。壹般而言，對於日本年營業額在300億日元的郊區購物中心來說，至少需要壹個擁有50萬人的商圈，但是，守山pieri半徑壹公裏的人口只有2500人，3公裏以內只有2萬8千人，五公裏以內只有六萬六千人（2010年數據）。
這樣的人口數量要支撐起5.5萬㎡的商業體量有壹定的困難，更何況馬上就有新的入局者。
二、永旺草津店的入局
永旺（草津店）在2008年11月底正式開業，體量8萬㎡左右，號稱西日本最大購物中心，距離守山pieri直線距離12KM。以永旺百貨及其超市為主力店，團聚了186個商鋪。購物中心內部有壹條全長400米的巨大中庭，采光極好。另外草津店輻射的商圈為開車30分鐘的大約55萬人，包含了守山pieri的輻射範圍。並且永旺草津店僅比守山pieri晚開業三個月，開業以後，憑借著1.5倍的體量，大型的電影院，出彩的店鋪瞬間搶占了守山pieri的份額，從此，守山pieri每況愈下。此外，永旺草津店在2010年4月份又引入了壹家省級最大的溫泉館，這樣壹來，前去守山pieri購物的人更是稀少。‘集客力弱，招不到有競爭力的店鋪，來購物的人進壹步減少，這樣的惡性循環是守山pieri迅速成為廢墟的最大原因’當地壹個相關專家這樣說道。
事後諸葛亮壹看，確實像是這樣的道理。但是如果再深入的想壹想，真的是這兩個顯而易見的原因嗎？在谷歌地圖上看壹看區域就可以大體確定選址是否可行的事兒，究竟是什麽原因導致這個項目通過產策會的呢？另外永旺僅僅晚守山pieri三個月開業，在地產行業常識裏，往往早在兩年前永旺拿地的消息就在圈內滿天飛了，作為壹個並不是很專業的開發運營商為什麽不會更改計劃，而是選擇選擇和圈內數壹數二的運營商競爭呢。帶著這兩個問題，查閱了大量的資料，終於在眾多蛛絲馬跡裏總結了四個原因。
壹、選址原因
為什麽會選擇在守山選址，最主要的原因是地皮便宜。守山pieri的舊址是壹個叫‘琵琶湖汪汪王國’的主題公園，這個公園是伊藤忠商事建立的號稱全日本最大的犬類主題樂園，開業當天就有70萬人到訪參觀。但是由於進入21世紀後競爭加劇，到訪客人只有全盛時期的三分之壹，2005年經營困難，申請倒閉留下壹大片的土地。這時候，大和system和壹家另外的公司盯上了這塊土地，在2007年取得土地後開始施工。據說投資總額在200億日元（12.5億人民幣），目標是年訪客900萬人，年營業額在180億日元，如果目標達成的話，十二年左右就能收回成本。
二、商業模式
實際上，守山pieri在取得土地準備開業計劃時，已經知道了永旺將要在附近開店的計劃了，但是仍然沒有修改計劃，其中的壹個原因是其商業模式。根據相關人士所說，大和system原本打算在開業後的短期內迅速把整體項目賣掉，穩定現金流。在這種商業模式下，開發商不會考慮守山pieri的長期策略，重視的是早比永旺開業，迅速回收200億日元的投資。
三、策劃失誤
不更改計劃還有另外壹個理由，那就是大和system開發商認為激發出守山pieri的潛能，未必不能和永旺壹拼。根據當事人提供的資料顯示，***有五大理由，論證後內部通過。不過後來結果顯示，這五個理由，沒有壹個成立。
1.琵琶湖西岸的客群。
守山pieri認為：如上圖所示，琵琶湖西岸和守山pieri之間有壹座大橋連接，琵琶湖西岸的客群距離永旺（草津店）大約20km，開車需要三四十分鐘，相比之下，這壹客群到達守山pieri只要十分鐘，只要店鋪多少有些魅力怎麽也能吸引大部分的這壹區域的客群。
但是實際上……
大橋是收費的，單程12元，往返24元，這壹區域的客群幾乎沒有去守山pieri購物的。
2.觀賞遊船
守山pieri認為：由於靠近湖畔，且天然有壹個小港口，坐遊覽船的遊客可能會下船前來購物，這壹點是永旺（草津店）所不具有的優勢。
但是實際上……
停靠的遊船數量很少，前來購物的人更是少之又少。
3.休閑聖地
守山pieri認為：靠近風光秀麗的琵琶湖畔，休閑遊覽聖地，這壹點比永旺（草津店）更具優勢。
但是實際上……
‘滋賀縣壹大半都是湖畔，孩子們都看煩了’壹位去永旺購物的家庭主婦（49歲）這樣說道。在眾多同樣的說辭中，只有壹位主婦（37歲）給出了正面評價‘下雨的時候最適合孩子們去玩了，而且館內空曠無人，也不會吵到別人’。
4.輻射區域人口增加
守山pieri認為： 根據2010年日本人口調查顯示，全國範圍內人口在逐漸減少，只有守山pieri周邊的人口在不斷增加， 增長率達到8%，這壹數據給了開發商極大的信心。
但是實際上……
增加的人口都便宜永旺（草津店）了。
5.周邊年輕人群多
守山pieri認為：守山pier的周邊不僅人口在增加，由於周邊就有兩所大學，當地喜歡流行品，購買力高的年輕人還特別多。
但是實際上……
缺少吸引年輕人的特色，鮮有人問津。
雖然守山pieri不如永旺，，但只要大和system能夠找到外資基金，低買高賣，哪怕是正常賣的話資金鏈就不至於斷裂了。但是項目剛開業就遇到了2008年的金融危機，事前談好的壹家收購機構退出了，之後怎麽也找不到下家。時間壹長，合作夥伴首先退出，之後由於業績不斷惡化，在2010年，大和system支撐不住申請破產。由於害怕自己的保證金不能返還，各個商鋪爭先恐後的退租，這樣到了2012年，只留下不到70家商鋪了。
在大和system破產後，2012年3月，壹家開發商kodo.cc調查這塊地方後進行了收購。董事長立花哲也說‘在購買之前和諸多主力店深入談話後覺得如果在穩定現有店鋪的基礎上，引入其他的商鋪就能使這塊地方起死回生’，但是事實上kodo.cc公司在奮鬥壹年半後失望了，由於要引進新的店鋪數量太多，商鋪裝修期間往往會影響館內的空調照明及進出，這樣引起了在營商鋪的強烈不滿。‘看來要進行改造必須全部清空，從頭招商’買到慘烈教訓的董事長立花哲也在2013年把項目賣給了壹家大阪的開發商samute，倉皇而逃。這樣幾經倒手的守山pieri的店鋪數量呈階梯型下降，終於在2014年所有商鋪租期到期後開始了重新改造。
在開發商samute為期八個月的再改造之後，守山pieri重新開張了，開業當天邀請了AKB48裏的壹位成員當代言人，當天吸引了四萬七千人到訪。
此後雖然和巔峰時期尚有差距，但總算在周邊如狼似虎的競爭者中活了下來，運營購物中心的大阪開發商歸功於以下三個措施。
壹、業態搭配
首先，確定主力店。以外資H&M，Zara，Gap等外國系品牌為主力店，這三四家主力店的面積達到了壹萬五平米，占到整體的三分之壹，集中在了商場的正中央，而且為了使動線更高效，將這些主力店做成了壹拖二，以便更多的人上二樓。
其次，引進滋賀縣沒有的本地品牌。例如品質女裝‘azuru’是第壹次進去滋賀縣，英倫風品牌‘rodeku’是關西地區首次開店，憑借著這些有口碑但在當地稍欠名氣的店鋪，再加上幾大主力店迅速支撐起了業態間的骨架。
最後，專門設立了世界美食區。匯聚了來自歐米，東南亞及中國的各類美食。
二、引進室內動物園。
引進了壹家室內的小型動物園，既有鳥類和爬蟲還有鱷魚獅子之類的猛獸，此外貓頭鷹、蜥蜴和鸚鵡還可以直接觸摸。門票高中生以上1000日元（62rmb），兒童600日元（37rmb）。可愛的動物確實吸引了不少家庭前來。‘節假日會帶著孩子家人來這邊看看小動物’（草津市壹位30歲女性）
三、高空探險
另外，為了增加體驗，守山pieri自營建立了壹所高空探險區域。這壹區域占地8381平米，由許多高四米和八米的攀爬架及高空纜索組成，很像國內的戶外營地的壹些設施。
如果把守山pieri比作壹個人的話，他的命運多舛主要是因為先天基因的缺憾以及有壹個不作為的親爹。他的親爹無疑很悲劇，最後都破產了，但是歸根結底是大和system投資的失敗。對於壹個商業項目來說，壹開始就抱著出售的目的很難使項目有長期的收益，對比港系的商業開發商，大陸的很多開發商都很少抱著長期經營商業項目的心思，像潘石屹的SOHO項目，壹建成就賣了。但是這些企業們也都有苦難言，不迅速回款很容易壓斷現金流，如何火中取栗，刀尖起舞考驗著如今的開發商們，這方面日本的像三井不動產，三菱地所之類的大開發商以及大零售商永旺都做的很好，以後有機會開專題研究壹下。