關鍵詞壹:暴漲
2005-2007年武漢商品房成交均價
12月12日是日本的“漢字日”。按照慣例，日本漢字能力測試協會在京都清水寺公布了能反映今年人間大事的漢字，“偽”字入選。而如果要選壹個漢字來代表今年中國的樓市，相信大多數人都會毫不猶豫地選擇“漲”字。武漢房價也順勢而上，從曾經的中部“價格窪地”到中部最高。統計顯示，2007年6月5438+065438+10月武漢主城區商品房成交均價為5562.49元/平方米，武昌、漢口中心區住宅均價已超過6500元/平方米。
在全國70個城市的房價賽跑中，是什麽推動了武漢房價的上漲？在很多武漢普通人看來，這兩年的房價上漲是痛苦的:錢袋越捂越幹，房子越買越貴。今年3月以後，武漢住宅市場量價齊升，讓普通老百姓買房的決定比以往更加果斷。武漢樓市這麽火，會有泡沫嗎？
業內人士表示，在中國經濟高速增長時期，武漢經濟壹直落後於沿海城市，房價長期低迷，限制了武漢市民的消費能力。與長三角、深圳房價上漲不同，武漢這次房價上漲是因為武漢與壹線城市的巨大差距，為房價上漲提供了空間；另壹方面，越來越多的外地開發商進入武漢，擡高了土地壹級市場價格和房地產開發成本。而且最重要的是，隨著壹波又壹波的調控政策被市場“軟化”，房價的上漲釋放了曾經被壓抑的購房需求:就像股市買漲不買跌的心理壹樣，購房者因為害怕被不斷刷新的房價“拋”出市場，爭相進入樓市，漸行漸遠。
在房價普遍上漲的情況下，很難看出購房者的購買消費是為了投資還是自住，或者兩者兼而有之。然而，武漢房價的上漲將成為未來城市競爭力的制約因素。相比國內幾大經濟發展區域，武漢房價相對較低，這也是武漢發展的機遇。當武漢房價與壹線城市的差距越來越小，外地企業進入武漢的成本越來越高時，武漢與壹線城市增長空間帶來的競爭優勢也會降低。因此，提高武漢未來的城市競爭力，並不是簡單的靠刺激房價來支撐，更多的需要通過武漢的地理、交通優勢來推動優勢產業的發展，從而真正提升武漢的城市價值。
關鍵詞二:異地購房
武漢新聞鏈接:商品房四成被外地人買走。
壹直以來以本地居民為主的武漢樓市，由於武漢中部的地理位置和武漢城市圈的加速融合，樓市正在崛起。近日，報告顯示，武漢上半年商品房成交41348套，其中本地居民購房僅占59.82%。其余都是外地人買的:26.48%是省內個人買的；省外占13.62%；海外占0.08%。外地人購買的商品房均價最高，均價5427.92元/平方米。(據楚天都市報)
武漢應該有吸納異地置業的能力。
在武漢房地產市場，本地購買力越來越弱，這也體現在統計數據上。2004年武漢本地購房者比例高達90%，2005年下降到71%，去年下降到64%。到今年6月，武漢本地購房者比例降至58.74%的歷史新低。目前武漢樓市異地置業比例已經超過40%。據此分析，目前的房地產市場，武漢本地居民的購買力已經趨於飽和。隨著房價的快速上漲，這種飽和趨勢在很長壹段時間內不會發生根本改變。而且壹般高收入的異地置業者會更能承受武漢的高房價。
經濟繁榮是支撐外地置業者投資武漢的最強信心保障，使得武漢樓市備受外地置業者青睞，尤其是那些在外地工作或生活的湖北客戶，或者在武漢學習、生活、工作過的人。這些群體由老年置業者、定居置業者(目前在外地工作但打算返回或已返回武漢定居的群體)、度假置業者和因工作地點變更而形成的流動置業者(如富士康效應)組成。
關鍵詞三:宏觀調控
經過2006年的政策洗禮，2007年房地產市場的高速發展勢頭不減，作為風向標的房價依然壹路飆升。因此，2007年改善住房供應結構、穩定房價運行的任務仍然十分艱巨，特別是抑制投資過熱的任務，在今年的調控中尤為突出。有鑒於此，政府今年出臺的壹系列政策逐漸強硬，調控力度空前加大，政府對房地產市場的幹預力度日益加強。
央行今年6次加息，用意是好的。
金融信貸政策
2007年，央行提高了存款類金融機構的人民幣存款準備金率。
政策內容:2007年6月5438+0至6月5438+01，央行9次上調存款類金融機構人民幣存款準備金率。上次上調後，存款類金融機構人民幣存款準備金率達到13.5%。
政策影響:其目的是加強銀行體系流動性管理，抑制貨幣信貸過快增長，降低信用風險。
2007年，中央銀行提高了人民幣存貸款基準利率。
政策內容:2007年3月至6月5438+2月，央行6次加息。上次調整後，壹年期存款基準利率由3.87%上調至4.14%，上調0.27個百分點。壹年期貸款基準利率從目前的7.29%上調至7.47%，上調0.18個百分點。
政策影響:抑制國內經濟過熱，引導貨幣和投資合理增長，吸收更多流動性，抑制房地產投資過熱。
C.2007.9.29中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會關於加強商業房地產信貸國家權力管理的通知。
政策內容:通知指出，將嚴格住房消費貸款管理。對已使用貸款購房並申請購買第二套及以上住房的，貸款首付款比例不得低於40%，貸款利率不得低於中國人民銀行公布的同檔次基準利率的1.1倍。而且貸款的首付比例和利率水平要隨著單位數量的增加而大幅提高，具體提高幅度由商業銀行根據貸款風險進行管理。
政策影響:該政策的出臺將有效抑制非剛性購房需求，有效減少投資性購房，同時對囤積房源銷售的開發商也有壹定影響。
2.土地政策
D.2007.7國土資源和房屋管理局出讓項目土地使用權出讓審計工作程序
政策內容:明確規定八種情況的土地不得轉讓。
政策影響:嚴控土地出讓環節，讓土地出讓更加透明，減少暗箱操作。同時會增加拿地成本，控制開發商囤積土地。
E.2007.10.9國土資源部關於招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權的規定
政策內容:明確規定了招拍掛範圍、掛牌出讓期限、出讓價款繳納和國有建設用地使用權證書發放，強調受讓人領取國有建設用地使用權證書前必須繳納全部土地出讓金，並從五個方面進行了修改。政策影響:新規體現了國有建設用地使用權招拍掛制度與法律、政策的銜接，特別是當前土地實踐中存在的問題。需要強調的是，將工業用地納入招拍掛範圍，既有國家政策依據，又有法律實施這壹制度，在實施效果上是壹個很大的提升。這壹政策的出臺，不僅規範了征地程序，也極大地打擊了部分開發商故意囤積土地的行為。
3.綜合政策
G.2007.8國務院《國務院關於解決城市低收入家庭住房困難的若幹意見》
政策內容:要求重點發展中低價位普通商品住房，增加住房有效供給。廉租住房、經濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房建設用地的年供應量不得低於住宅用地供應總量的70%。保障性住房建築面積控制在60平方米左右。
政策影響:政府將調控重點從“市場”轉為“政府保障”，市場上的保障房供應將逐步增加，以滿足部分剛性需求，抑制房價上漲。
H.2007.11.30七部委聯合發布《經濟適用住房管理辦法》。
政策內容:單套保障房建築面積應控制在60平方米左右，重新界定購買人群，樹立“有限產權”的理念。
政策影響:加強保障性住房的調控和監管，確保城鎮住房保障制度的深化實施，為城鎮中低收入者提供有效供給，平衡市場供求結構。
關鍵詞四:光谷
富士康2007年落戶武漢光谷。
相關信息:
2000年:中國光谷正式開工建設，光谷地產開始進入開發商視野；
2001:武昌樓市發展逐漸向光谷轉移；
2003年:光谷樓市進入高峰期，區域規模化、品質化趨勢逐漸明朗；
2004年:光谷樓市再次沸騰，成為武漢樓市耀眼的明星。實力開發商雲集，優質樓盤頻出；
2005年:光谷樓市逐漸成熟。普通商品房，單身公寓，湖畔別墅，都是百花齊放。
2006年，光谷樓市全面繁榮。不僅銷量再創新高，而且持續穩定發展，當地最重要的市政配套項目光谷步行街啟動。
如果要選擇2007年武漢最火熱、發展最快的房地產板塊，光谷無疑是壹個合格的候選。2007年4月，富士康落戶武漢，不僅成為開發商的銷售噱頭，還輻射了光谷的其他樓盤。光谷樓市從羅瑜路到關山路、民院路及東部的發展路線圖已經出現。
步行街、中環線加地鐵、高科技產業區、潛在的龐大消費群體，似乎都在暗暗勾勒著新商圈的雛形。2007年，光谷幾乎所有的新房市場和房屋租賃市場都爆出了漲價的消息。兩年前在光谷買低價房的人，現在都忍不住笑了。隨著富士康等高科技企業的到來，房價上漲指日可待，而隨著工廠規模的擴大，越來越多的產業員工將成為長租。光谷，會是武漢新的基點嗎？
關鍵詞五:物權法
2007年3月16日，全國人大五次會議表決通過《中華人民共和國物權法》，明確規定“住宅建設用地使用權期滿自動續期”；承包期滿後土地可以承包，賦予農民長期的、有保障的土地使用權。10 10月1日，物權法正式實施。作為確認、利用和保護財產的基本法律，它對法制的完善和經濟的發展具有重要意義。第壹次以國家法律的形式明確規定了對公共財產和私人財產的平等保護。
《物權法》意義深遠。
下面就《物權法》對武漢房地產行業的影響做壹個簡單的探討和分析。
1.物權法規範了土地出讓方式，有利於規範房地產行業，增加土地市場交易的透明度，防止官商勾結、暗箱操作。
2.壹方面，《規定》中關於土地拆遷補償的規定保護了產權人的利益，在壹定程度上保護了弱勢群體的權益；另壹方面，這些規定可能會增加房地產開發商的開發成本，同時可能會延緩拆遷進度，影響房地產開發速度。比如最近重慶、深圳的“釘子戶”問題，就值得武漢借鑒。
3.不動產預登記可以防止開發商壹房多賣。70年住宅使用權自動續期的規定，延長了住宅用地的使用年限，減少了70年後取得土地使用權所支付的費用，提升了房屋的內在價值，對商品房來說絕對是利好消息。
4.調整業主和物業管理機構的權益。
物權法草案從維護業主合法權益出發，建築物區分所有權制度的建立為業主行使權利提供了保障。業主與開發商的糾紛有了具體明確的規定，促進了房地產開發商和物業管理公司的經營行為進壹步規範，房地產秩序得到理順。