標題:物權法與征收補償條例
征收與補償條例大張旗鼓征求公眾意見的程序已經結束，現在進入國家政策導向階段。筆者曾經在國務院法制辦征求意見，提到了這樣壹個至關重要的問題，就是在新的《條例》中，作為上位法的《物權法》，在《征收條例》中沒有找到符合民意的地方。根據筆者三年來對物權法的刻苦學習，以及通過拆遷的風雨歷程，知道被拆遷人對物權法的心理反映。輿論認為，國務院法制辦廢止了原《城市房屋拆遷管理條例》，制定新條例，是民心所向，贏得了民意。
2010 10 10月29日，國務院法制辦在網上公開發布征求意見稿，目的是制定壹部面向全國人民的征收與補償條例，使國有土地的征收人，即地方政府主管部門、被征收人和相關權利人都能接受這部新條例，在征收與補償過程中，有利於促進社會和諧，有利於全面建設小康社會。筆者認為，新《條例》的制定應當嚴謹，必須以我國憲法、物權法、民法通則、合同法、城市房地產管理法、行政訴訟法、刑法為依據。還要按照國務院辦公廳(2004)46號《關於控制城市房屋拆遷規模嚴格拆遷管理的通知》等國家法律法規，以及全國人大法工委民法室關於物權法的解釋、最高法院關於物權法的理解和適用等司法解釋，制定符合國家法律法規的新規定， 從而成為全國人民，或者至少是全國絕大多數人民的代言人。 在國家出臺新《條例》征求意見後，經過收集整理形成意見，筆者還向法學權威專家征求意見，正式向國務院法制辦提出了12條代表民意的意見。為了和網友們討論，筆者再次匯總了12條意見，全盤托出，旨在拋磚引玉，為新規的誕生做壹個中國公民該做的事。
首先，要按照《物權法》的立法理念，規範國有土地上房屋征收與補償的規定。
在征求意見稿中，作為上位法的《物權法》並未寫入新規。筆者兩次致信國務院法制辦，提出了自己的看法。在第二稿中，作者列舉了兩個民間常用的寓言:壹是“葉公善龍”。在寓言中，葉公崇拜龍並擅長龍。他天天在人前講龍，說龍對人是無限有益的。後來龍真的從天而降，眾人跪下祈求龍王保佑，葉公卻被龍嚇得半死。另壹個寓言是“畫餅充饑”。對於期待已久的弱勢群體來說，這部物權法就像是“畫餅充饑”中的壹塊蛋糕。這種蛋糕只有饑餓的人才能看到，饑餓的人是吃不到的。換句話說，新條例的立法者未能使物權法在新條例中站住腳。在我看來，這是對物權法立法者的不尊重，同時也讓堅持用物權法主張權利的人失望。
筆者認為新條例應符合物權法的立法理念，規範征收與補償的規定，並與原拆遷條例有所區別。
第二，筆者認為調整產權制度是新時期國家的壹項國策，國家制定物權法是歷史發展的需要，是改革開放的成果，是新時期的裏程碑。
2007年3月8日，全國人大副委員長王兆國在大會上對物權法草案作說明時，正式向全國人民宣布物權法將在中國誕生。作者是法學愛好者，對物權法特別感興趣。作為承租人，筆者對“用益物權”進行了深入的研究和探索，並撰寫了壹些專著。筆者認為，《物權法》第42條第二款、第三款和《物權法》第121條規定的客體是我國全面建設小康社會的基礎。回顧歷史，在我國歷史上，中國帶領全國人民，從土地革命戰爭開始，經歷了土地分割、土地改革、私有制改革、房改、企業改革，都是各個時期物權制度改革的裏程碑。《物權法》確立“用益物權”是新時期產權制度改革的起點，是我國產權制度歷史延伸的新裏程碑。
2007年8月30日，全國人大審議通過了《城市房地產管理法》第六條修正案，屬於《物權法》第四十二條第三款。可以說明《物權法》第四十二條第三款在黨中央、國務院決策中的地位有多重要。《物權法》的出臺和國家對上述法律條款的修改，著眼於弱勢群體的民生，這也應該是新時期中共中央國務院采取的治國方略。新條例的立法者也應當關註新時期的國家政策，應當將物權法中的這壹立法理念寫入新條例，以完善治國要素。
第三，發展非公共利益，也必須貫徹和落實物權法
即使不是公共利益開發，也要貫徹執行物權法。物權法設立用益物權，首先是“建設用地使用權”，主要對象是開發商，開發商可以利用該條款合法獲利；《物權法》規定“已設立的用益物權不得損害”，這是為了保證開發區居民能夠從房地產開發中受益，安居樂業。屬於平等保護的法律，是物權法的立法本意和目的。根據最高法院的司法解釋:“物權法的平等保護原則充分體現了市場經濟的本質要求”，所以即使不是為了公共利益的發展，物權法的立法理念也必須得到貫徹和落實，使二者都能受到法律的平等保護。筆者認為，中國革命取得了勝利，但我們絕不能忘記各個革命時期弱勢群體的拼命參與和支持。當然，新時期的弱勢群體不可能通過舊時代的“打土豪分田地”來調整自己的財產權，只能通過國家法律援助。國家制定法律法規，利用各種渠道縮小貧富差距，目的是全面建設小康社會。筆者提出建議，動員開發商認真學習實踐科學發展觀，以關心民生、共同富裕為己任。國家應該制定壹項國策。開發商在競拍國有土地時，要對開發區群眾的居住條件實行承包制，選擇在社會上有信譽、有實力的開發商在開發區做名譽“村官”。江南的華西村和江北的三笑村是共同建設美好家園的典範。為了全面建設和諧社會和小康社會，地方政府和開發商必須發揚革命戰爭時期的“種子”精神，把落後的舊城區和那裏的人民當作“土地”，紮紮實實地播種新時期的美好家園。我期待中國有更多的工業克隆。這些因素在國家征地和賣地時都要考慮進去。依靠“村官”和村民的和諧發展，我們可以完成舊城改造，共同建設小康社會，有計劃地共同發展，共同富裕。筆者認為，這應該是物權法的立法本意。這樣壹來，地方政府只會增加財政收入和政績，反而可以減輕政府主要領導在房地產開發方面的壓力，擺脫征收(拆遷)糾紛。
第四，根據《物權法》第121條的規定，用益物權消滅，用益物權人即承租人有權依照《物權法》第四十二條的規定獲得相應的補償。
根據《物權法》第121條規定，用益物權被征收或者未被征收，政府主管部門以暴力手段責令開發商消除，從而影響用益物權的行使時，用益物權人有權依照《物權法》第四十二條的規定獲得相應的補償。如果將這壹內容寫入《征收與補償條例》，我國大部分用益物權人，即原承租人，特別是用益物權消滅後的原承租人，可以依照物權法的規定獲得補償，體現了物的所有權和效用，是全面建設小康社會的基礎。
第五，應當為直管國有公房承租人設定補償依據。
《征求意見稿》中，對承租直管國有公房的承租人，沒有補償依據。《物權法》實施前，江蘇省某市在原《城市房屋拆遷管理辦法》第三十四條的規定中，對“拆遷租賃的公有住宅房屋”和“拆遷租賃的國有非住宅房屋”進行了區分。根據中國法院網2008年3月公布的徐州市泉山區法院王勝玲案，甚至在《物權法》實施前，王勝玲租住的公房就被開發商強行拆遷。本案中，根據公有房屋的性質，將其界定為壹種新型用益物權(王勝玲按照房屋市場價獲得82%的補償)。新規中，對於直管公房要制定專門的補償辦法。
不及物動詞新規第二十九條與物權法第121條相沖突。
根據原《拆遷條例》規定，自拆遷公告發布之日起，出租人和承租人均已終止租賃關系，雙方均屬於拆遷補償安置對象，雙方關系已完全不相關。從最高法院《物權法》的理解和適用來看，明確規定上述兩個客體是不同的物權主體:壹個是所有權，壹個是用益物權。因此，上述規定不能以原條例的規定為依據，應依據《物權法》的規定制定新的補償安置辦法。筆者認為，新規在修改上述條款時，應區分兩個對象。壹種是《物權法》第117條規定的客體，屬於約定租賃關系。租賃合同可以通過產權置換的方式與承租人重新簽訂，是租賃關系的延續。承租人搬遷造成損失的，被征收人應當賠償；另壹種是《物權法》第121條規定的客體。承租人即用益物權人出租的房屋，被開發商即其用益物權被強制消滅的客體非法拆遷，被迫搬遷，影響其用益物權行使的，用益物權人(原承租人)有權依據《物權法》第四十二條的規定獲得相應的所有權補償。上述兩種情形屬於物權法的範疇，特別是第121條規定的客體，應當在新的規定中予以體現，依法保護用益物權人的合法權益。
7.新條例第40條第4款規定，以“非為公共利益的需要”為名借用舊條例，待時機成熟將重操“暴力拆遷”舊業。
根據征求意見稿第十九條的規定，危房改建為住宅建設的，被征收人有權回遷。但問題是，新規第40條第(4)款規定，除非為公共利益所必需，否則上述關於征收與補償的規定可以適用於“拆遷活動”，這是壹個陷阱。筆者建議將該條款修改為:“符合搬遷條件的被拆遷人不願意搬遷的，應當根據不同情況參照上述征收規定執行。”去掉“拆遷活動”後，是民事主體之間的平等買賣關系，雙方可以有協商的空間。如果新條例第四十條第四款成立，當拆遷活動成功後，開發商可以按照新條例第二十七條的規定:暴力野蠻拆遷死灰復燃，將被征收人從黃金之地驅趕到腹地，強行將被征收人異地安置廉租房或經濟適用房，高價出售截留的房屋，牟取暴利，重蹈官商黑幕。這樣壹來，勢必會降低危舊房改造過程中中原地區居民的居住環境和生活質量。弱勢群體將失去利用《物權法》第42條第3款的規定來維護自身保障拆遷補償權利的權利。
八、父母繼承與賠償的關系
新條例對被征收人的權屬確定沒有具體規定，涉及父母繼承的房屋已按份額處理。在原來的拆遷活動中，矛盾也很尖銳。如果有父母的遺囑(包括公證遺囑)和房管部門的登記證明，開發商和拆遷辦建設局只認壹戶，不按份額認定所有權。老百姓沒有辦法，只能打官司，法院只支持拆遷主管部門和開發商，不支持老百姓。筆者建議在新條例中，依據憲法第13條、民法通則第78條、物權法第94條，明確“按份共有人”的規定，讓民眾走出司法沼澤。
第九，我們不能夷平所有人的房子
這裏還有壹個問題。被征收人在拆遷區域有房(即使不在同壹地塊)，所以不能在原地獲得補償，不符合物權法的立法原則。根據《物權法》第四十二條第三款規定:“征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件”，僅涉及“征收個人住宅”，必須按照本地塊被征收人現行政策規定的最低標準住房面積實施補償。因被征收人在別處有房而減少或剝奪其獲得補償的權利，是侵權人設置的陷阱。被征收人在當地有壹套房子，當地拆遷範圍內還有其他9套房子怎麽辦？其他9套被征收的房屋是在分期征收拆遷中逐步歸被征收人還是開發商所有？這就涉及到這樣壹個問題，開發商建的房子是銷售房還是合建房？這是原拆遷條例留下的侵權陷阱，不符合物權法的立法原則，是對被征收人合法財產的侵占。根據《憲法》和《物權法》的相關規定，新條例應刪除上述侵權條款，從實體上保障民生穩定。
X.第二十三條的規定與第11條的規定和《物權法》第二百四十五條的規定相沖突。
新《條例》第二十三條規定的房屋屬於違法建築，不予補償，依法予以拆除。同時說明房屋在征收前已經建成使用。主管部門未作出拆遷決定的，根據《物權法》第二百四十五條的規定，應當是事實占有。從征求意見稿第11條規定，房屋征收範圍公布後，在房屋征收範圍內不得進行下列活動:第1條明確確定新建、擴建、改建房屋。根據這壹規定，公告後不得新建、擴建房屋。那麽，以上房屋都是公告發布前形成的，說明不是新建或擴建的房屋，房屋應該得到補償。根據《物權法》第二百四十五條規定，占有人已經實際占有上述房屋。無論他是否有權占有，占有人都有依法請求保護的權利:他有權請求返還原物；有權要求排除妨礙或者危險；有權要求賠償損失。筆者認為，上述房屋不屬於依法拆遷，應依法予以補償。
XI。法律責任部分
對於非法盜搶、暴力強拆的，依照《刑法》相關規定，以毀壞公私財物罪追究責任人責任，並依照國家法律法規的處罰原則，對上述非法盜搶、暴力強拆被征收人財物造成的損失予以賠償，從重經濟處罰！違法拆遷的補償標準不得低於超出補償標準部分的50%補償；暴力野蠻強拆的，不低於超出補償標準部分的75%補償；暴力加治安警察，聯防保安或消防隊等。凡參與野蠻強拆的，超出正常補償標準的部分按100%予以補償。停電、停水、停暖等非法恐嚇被拆遷人的，賠償金額不得低於賠償金的5%。只有這樣，才能讓幕後的開發商和被開發商收買後支持開發商的違法者在賠償中吸取教訓。賠償的原則是:誰受益誰賠償，支持違法的人承擔連帶責任。
12.第四十壹條的規定自年月日起生效。
按照立法慣例，應當說明本條例的適用範圍和對象。新規實施前，法律對已經處理的對象不溯及既往。對於未處理的暴力強拆突出問題，應在新條例中制定處罰條款進行處罰，並責令當地政府限期處理上述突出問題，作為政績考核的依據，這也是減少群眾對北京訴求的最佳方式。但征求意見稿中沒有規定，會給後期操作帶來困難。如果處理不當，可能會引發新壹輪的上訪高潮。
出版商引用了傑德。