90年代，日本房價暴跌。對於當前中美貿易爭端環境下各地樓市暴漲的現實，值得大家靜下心來想壹想，看看過去的路，分析壹下未來樓市將何去何從。因為日本樓市的暴漲暴跌不僅僅是國內的問題，還有復雜的國際沖突背景。主要癥狀如下:
1，日元大幅升值打擊日本出口企業，日本政府為了支持企業維持高出口量，減少企業債務，采取了寬松的貨幣政策。
2.利率連續五次下調，從1985的5%下調到1987的2.5%，貨幣供應量連續四年兩位數以上增長，導致國內市場流動性大量過剩。
3.降低利率保持了日本企業的生產和出口，企業賺取的外匯源源不斷地湧入日本銀行。日本銀行為了擴大營業利潤，千方百計利用超低利率拼命發放貸款。
4.與普通企業貸款相比，房地產抵押貸款的風險較低，因此日本商業銀行將資金投入到這壹領域。銀行的大量貸款流入房地產市場，開始推高房價。從65438到0987，東京房價上漲了53%。那些埋頭工作的公司職員害怕房價上漲，忙著向銀行貸款買房。而房地產商甚至組織了壹群無業人員扮成購房者深夜排隊，從而攪起了全民購房的浩蕩風潮。
5.1987年東京某團商品房抽簽，總價6200萬日元55平米，搖號率1/3700。
6.熱錢湧入導致股價和房價快速上漲，從而吸引更多國際資本到日本投機，日元持續升值，股市房價持續上漲，泡沫越來越大。
7.銀行貸款和熱錢同時湧入房地產行業，日本地價開始瘋狂飆升。1989年，日本地價攀升至2137萬億日元，而1998年末，最低價為1388萬億日元，749萬億日元的泡沫價值相當於日本國民生產總值的兩倍。當時有個笑話說，只有東京23區的地價可以買下整個美國。
8.東京銀座外川智子5號1989，就住在會館前面。當時國土交通部公布的公開地價為1平方米1萬日元，折合97萬美元。這也是當年獲得吉尼斯世界紀錄的世界最高地價。今天價格4000萬日元，差不多低了2/3。
擴展知識:
房價暴跌後的危機
從65438到0990，日本生產性行業貸款占比下降到25%，非生產性行業貸款占比上升到37%。日本看似繁榮的經濟已經成為名副其實的空中樓閣，危機迫在眉睫。
日本政府也意識到了經濟泡沫，非理性的樓市正在動搖日本的“基本農田制度”和“科技興國”兩大基本國策。結果，日本政府突然收縮了貨幣政策。
第壹，短期加息。1989年5月，央行將維持了兩年多的超低利率從2.5%上調至3.25%，之後連續4次上調，1990年8月達到6%。
第二，政府突然被迫收緊信貸，控制房地產信貸總量。1991年，商業銀行停止對房地產的貸款，M2增速從11.68%的90年均值大幅下降至3.66%的91年均值，遠低於當年6%的名義GDP增速。宏觀調控政策力度太大，泡沫很快破滅。
首先刺破的是股市泡沫。1990 65438+10月12是日本股市歷史上最黑暗的壹天。
同壹天，日經指數暴跌，日本股市暴跌70%。自此，日本股市陷入長達20年的熊市。
股價大幅下跌，信貸規模下降，幾乎所有的銀行、企業、證券公司都遭受了巨大的損失。公司破產導致其擁有的大量房產湧入市場，頓時房地產市場出現供過於求，房價呈下降趨勢。同時，隨著日元套利空間縮小，國際資本開始出逃。
1991年，日本房地產市場開始崩盤，巨大的房地產泡沫從東京破裂，迅速蔓延到日本全國。
1992年，日本政府出臺了“地價稅”政策，更是雪上加霜，規定所有土地持有者每年必須繳納壹定比例的稅。在房地產繁榮時期囤積了大量土地的業主紛紛出售土地，日本房地產市場隨即進入“供過於求”的時代。
幾個因素的疊加，加速了日本房地產經濟的全面崩潰。泡沫時期遠高於全國平均水平的三大都市圈(東京圈、大阪圈、名古屋圈)房價在泡沫破滅後也跌得最慘，跌幅超過全國平均水平。
自1990年泡沫破滅以來，日本的平均房價已經持續下降了16年。
從1990到2006年，全國平均房價下降了49.56%，基本回到了房地產泡沫發生前的水平。大量企業破產，銀行和房地產企業破產數量超過3000家。日本就業壓力空前，工資低、工作時間長幾乎成了日本的頑疾，於是NEET率先在日本流行起來。
參考:鳳凰財經-中國樓市就像90年代的日本。房價暴跌會怎麽樣？