100年前，濟南曾經自開口岸，創近代中國內陸城市自設商埠、對外開放的先河，並由此極大地促進了當時濟南經濟社會的快速發展和城市化水平。自二十世紀八十年代中國改革開放以來，濟南市經濟迅速發展。2003年實現國內生產總值170億美元，比上年增長13.5%.濟南的產品已出口到140多個國家和地區。截止到2003年，全市累計批準外商投資項目2926個，合同利用外資51.47億美元，實際利用外資28.3億美元。***有51個國家和地區的外商來濟南市投資，世界500強企業中已有18家來濟南市投資，前六大投資國別和地區分別為香港、德國、臺灣、日本、美國、新加坡。濟南已同世界上100多個國家和地區建立了經貿往來關系。德國西門子、日本松下、美國百事可樂、沃爾瑪、瑞典沃爾沃等世界跨國公司500強企業在濟南建立了合資、合作企業，並取得了良好的經濟效益。
新的世紀，濟南市按照“實現新跨越，建設新泉城”的總體目標要求，積極擴大對外開放，進行深化市場取向改革，大力推進經濟結構調整，不斷拓展城市發展空間。今後壹個時期，濟南市按照“新區開發、老區提升、兩翼展開、整體推進”的思路，將逐步建設東部產業帶、東部新城、泉城特色風貌帶、西部新城、西部片區和北部片區，以濟南為中心的“半日經濟圈”、“壹日經濟圈”正在形成，新的城市規劃建設已全面展開……新壹輪的城市建設，壹系列重點工程的實施，將為外商提供巨大的商機。
二、濟南社會經濟背景分析
壹）2004年濟南經濟實力進壹步增強。初步核算，實現地區生產總值1618.9億元，增長15.6%.第壹產業增加值118.7億元，增長7.8%； 第二產業增加值742.4億元，增長19.8%；第三產業增加值757.8億元，增長13.0%.人均生產總值27610元（按現行匯率折算為3338.6美元），可比增長14.1%.
二）經濟運行質量提高。2004年，全市社會勞動生產率45158元/人，增長14.6%（勞動生產率按就業人口計算）。各項稅收總額206.8億元，增長18.8%，高於GDP增幅3.2個百分點，占生產總值比重12.77%，提高0.02個百分點。財政收入明顯增加。全市境內財政總收入377.8億元，增長18.9%，其中地方財政壹般預算收入89.04億元，可比增長20.9%.
三）經濟結構調整有新進展。三次產業比例由上年末的7.6：44.6：47.8變化為7.3：45.9：46.8，第二產業比重上升1.3個百分點。非公有制經濟實現增加值604.3億元，增長19.6%，占GDP的比重37.3%，提高1.9個百分點；固定資產投資率40.2%，提高3.2個百分點；經濟外向度15.6%，提高3.4個百分點；規模以上工業高新技術產業比重28%，提高2個百分點。
四）現代服務業發展迅速。全年現代服務業實現增加值299.5億元，增長13.5%，在第三產業增加值中所占比重為39.5%.旅遊業增勢良好。泉水持續噴湧和重大賽事帶動了旅遊業發展，全年***接待國內外旅遊人數1217.9萬人次，增長27.6%，其中接待境外遊客10.7萬人次，增長59.3%；旅遊總收入94.1億元，增長30.7%，其中國際旅遊創匯3698萬美元，增長54.3%.商務服務業方興未艾。商務服務業營業收入75.0億元，增長15.0%，其中舉辦展會70場，營業收入0.65億元，增長16.1%.
五）居民消費價格小幅攀升。居民消費價格總水平比上年上升2.5%，其中食品類、煙酒及用品類、居住、醫療保健及個人用品類、衣著類，分別上漲7.4%、4.6%、3.7%、0.8%和0.2%；家庭設備用品及維修服務、交通和通信類、娛樂教育文化用品及服務類分別下降2.7%、2.4%和0.3%；工業品出廠價格上升6.7%，原材料、燃料、動力購進價格上升16.4%.
六）濟南向區域中心城市轉變。目前濟南市現代服務業的比重大約占GDP的25%左右，現代服務業的比重決定了城市的地位，香港作為國際性區域城市，其第三產業的比重占其GDP的86%，現代服務業的比重占50%左右，東京、紐約等國際性城市的第三產業比重占GDP的90%以上，現代服務業的比重占60%以上。濟南的產業結構決定了濟南有可能發展成為國內區域性的中心城市，成為中國經濟版圖上壹個重要的力量。在2003廣東社科院的中國城市競爭力評估中，濟南的城市競爭力指數全國排名12名，成為中國經濟版圖中的重要城市。
三、濟南市房地產市場研判
壹）2004年房地產市場分析
1、房地產投資2004年，在國家實施宏觀調控政策的新形勢下，濟南房地產市場運行情況良好，房地產開發投資、房地產施工面積、房地產交易繼續保持增長態勢，整個房地產市場充滿生機和活力，為城市建設和經濟社會可持續發展做出了積極貢獻。
房地產業較快發展。全年房地產開發投資110.2億元，增長22.7%.其中住宅投資完成87.1億元，增長17.5%，占房地產開發完成投資的79.0%.商品房屋竣工面積275.4萬平方米，下降6.8%，其中住宅竣工面積246.3萬平方米，下降3.1%. 2、房地產轉讓持續快速增長2004年，濟南市各類房地產轉讓持續快速增長。其中，轉讓件數33322件，同比增長37.0%，增幅與上年基本持平；轉讓面積433.40萬平方米，增長34.6%，增幅比上年提高7.8百分點；轉讓金額93.83億元，增長76.0%，增幅比上年提高53.9個百分點。
3、商品房市場運行情況
（壹）商品房濟南市商品房（含住房、非住房）全年銷售13504件，同比增長47.7%，增幅同比提高4.9百分點；銷售面積187.30萬平方米，增長60.6%，提高44.3個百分點；銷售金額50.94億元，增長86.1%，提高60.7個百分點。全市商品房平均銷售價格為2720元/平方米，同比增長15.9%，提高8個百分點。其中，非住宅商品房（含辦公和商業用房）銷售價格為4969元/平方米，增長36.4%，提高24.6個百分點。
（二）商品住房
1、基本情況2004年，濟南市商品房住房銷售13069件，同比增長47.1%，增幅比上年回落2.5個百分點；銷售面積175.89萬平方米，增長60.6%，提高26.7個百分點；銷售金額45.27億元，增長82.6%，提高25.9個百分點。
2、價格增幅下降2004年濟南市商品住房平均銷售價格為2574元/平方米，增長13.7%，增幅回落3.3個百分點。其中，上半年為2608元/平方米，增長19.2%，提高1個百分點。因受宏觀調控影響，自6月份起，商品住房價格上漲勢頭得到有效遏制，增長速度明顯放緩，下半年的平均價格為2538元/平方米，同比增長9.4%，增幅比上半年回落了9.8個百分點，比去年同期回落6.8個百分點。圖2中兩條趨勢線（累計平均價格線，下同）的距離自6月份起逐漸縮小，說明濟南市商品住房價格增長幅度總體上呈逐漸回落、平穩下降態勢。
3、高價位、大戶型住房銷量快速增長2004年濟南市商品住房1500—2000元/平方米價位的銷量最高，這種狀況與去年相同。但是，1000—1500元/平方米價位的銷量卻出現了負增長，該現象主要與低價位住房市場供應量減少有關。相反，3000至5000元/平方米區間的銷量卻出現了成倍增長。其中，3500-4000和4000-4500元/平方米價位的銷量增長達3至5倍以上。
商品住房不同價位銷售件數對比在高價位住房銷量快速增長的同時，大戶型住房的銷量也呈快速增長態勢。全年130平方米以上的大戶型***計銷售4947件，同比增長102.5%；所占商品住房銷售總件數的比重也由上年的27.5%提高到37.9%.其中130-150平方米的銷量增長最快，為上年同期的2.3倍。
4、高層住房銷量壹路走高濟南市高層、小高層住房全年銷售5823件，同比增長96.8%，增幅高於多層住房74.5個百分點。尤其是高層住房的銷量同比增長3.7倍，與我市商品住房中價位在3500—4000和4000—4500元/平方米的住房銷量增長密切相關。由此可見，壹方面，隨著人民生活水平的不斷提高，高層住房正快速得到中高收入群體的認同；另壹方面，正是由於高層、小高層這類高價位住房銷量的高速增長，促使其成為拉升我市商品住房平均價格的重要因素之壹。
二）二手房市場運行情況
（壹）二手房2004年濟南市二手房（含住房、非住房）銷售14701件，同比增長35.8%，增幅同比提高11個百分點；銷售面積152.26萬平方米，增長25.6%，提高7.4個百分點；銷售金額33.21億元，增長54.0%，提高26.5個百分點。全市二手房平均銷售價格為2181元/平方米，同比增長22.7%，提高14.9個百分點。其中，二手非住宅用房（含辦公和商業用房）銷售價格為3205元/平方米，同比增長66.3%.
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