中國房地產行業發展經歷了三大階段：1978年以前的國家主導的計劃（建造、分配）模式階段；1978年-1998年的商品化開發試點階
段；1998年至今的金融化開發階段。在房地產市場化之後的三十多年裏，中國房地產行業極大地改善了中國龐大人口的住房問題、消費問題、城市面貌，並帶動
了將近60個產業發展，對中國經濟形成了重大影響。未來，中國房地產行業將在“城鎮化”、“國際化”、“智慧化”、“產業化”、“金融化”等發展政策和趨
勢影響下，繼續對中國的發展發揮舉足輕重的作用。
1949-1978， 房地產還未成為行業
1978年之前，在高度集中的計劃經濟體制下，房地產在中國並未成為壹個產業。國家經濟發展的若幹個“五年”計劃中也從未出現“房地產”的發展規劃與計劃。
彼時，城市住房由國家統壹建設，建好後按照不同標準對城市居民進行實物分配，住房是工作單位的員工福利之壹，並沒有形成房地產市場。在農村，由於中國實行包括土地制度、戶籍制度、福利制度在內的城鄉二元管理結構，農村的農民住房是以集體土地所有制的宅基地自建房為主。
1978年之前，中國的城市數量是50個，城市面貌、城市環境（商業）的改善等全部依賴於國家主導的城市建設規劃、建設、運營等，幾乎沒有主
營房地產的企業或機構。由於缺乏市場要素，城市缺乏足夠的發展動力和活力。城市居民居住環境的改善也主要依賴於家族傳承、住房分配等，居住環境較差、擁擠
不堪。
1978年人均居住面積是12平方米。
1978-1998，在 “市場”的催化下，中國房地產行業快速形成和發展
1978年，中國實施“改革開放”的國家發展戰略。作為重要的壹環，房地產首次進入決策層的視，1981年，作為重要的“改革開放特區”城市，深圳和廣州
開始搞商品房開發的試點。1982年，中央 *** 開始推動實施實質的住房改革，截止1991年，中央 *** 決策通過了24個省份、自治區、城市的住房改革方
案。房地產的市場化之路開始起步。
1993年，中央 *** 陸續頒布實施了住房公積金制度、發放住房債券等，在巨集觀經濟過熱的經濟環境背景下，直接催生了連續兩年的第壹輪房地產投資泡沫。此輪
泡沫的特點是在帶著鮮明時代特征——“特區”的區域性市場（海南、北海、廣州、深圳）供應過大、消費需求不足，金融體系不完善帶來的土地炒作催化泡沫等。在
中央 *** 強制停止銀行貸款、清理土地等行政幹預下，刺破了海南、北海、廣州、深圳等區域性市場的泡沫。
1993-1998年，中國的GDP總量在20萬億的基礎上，以每年8%的速度遞增。中國人均GDP在1000美元左右，在全球排200名以外。因此，中
國的城市居民消費仍停留在吃、穿等日常生活層面，房地產市場由於消費能力的不足，市場規模有限。全國每年竣工面積僅有500萬平米，針對8億城市人口、
12平米的住房面積、較差的住房環境而言，存在巨大的潛在缺口。
這壹時期，中國誕生了以萬科為代表的第壹批房地產開發企業，數量在2萬家左右。但由於自有資金不足、金融政策對民資的限制，這壹時期的房地產市場主要由國資企業主導。比如北京華遠、上海城開等。
1998-2003，房地產發展蓄力期：取消福利分房、按揭消費、土地收儲、銀根寬松
1998年對中國房地產業來說是關鍵之年，很多開發商在1998年上半年都熬不下去了，把土地紛紛賣掉退出市場。但是到了1998年6月份左右，在東南亞
金融危機的影響下，中國經濟硬著陸，連續8個季度經濟增速下滑。為了遏制進壹步下滑的危險，中央 *** 決心培育新的經濟增長點。房地產市場進入了決策層的視
野，政策面開始發生變化。中央 *** 在當年出臺了壹系列的 *** 房地產發展的政策，最具代表的是取消福利分房、按揭貸款買房政策，通過市場、個人信用來解決住
房及住房的消費能力不足問題，系列政策使得有效需求在短期內爆發，並大幅快速上升。
2003年，中國實行統壹收儲並出讓的土地管理政策，再加上中國在1993年形成的地方財權與事權分開的財稅管理體系，地方擁有有限的財權，卻必須承擔更
多的地方事權。這壹體系下，地方 *** 無限制追求以土地出讓為主的預算外財政收入，以填補地方事務的財政支出不足。另外，建立在房地產開發之上的城市建設、
招商、稅收及GDP等恰恰是中國行政體制下的官員考核主要指標。這樣房地產成為地方發展的主要或唯壹發動機，在隨後的十年裏，“土地財政”愈演愈烈、地方
實業萎縮、房地產在地方 *** 的擁護下獲得了空前的發展。
1998年東南亞金融危機之後，為了提振萎靡的經濟，中國結束了穩健緊縮的貨幣政策並進入寬松軌道。在加入世貿組織後，為了 *** 出口，貨幣寬松政策得以延
續。貨幣超發也成為推動房地產投資的重要力量。在寬松的貨幣政策環境下，大量的民營房地產企業開始煥發活力，房地產市場由國資企業統領的局面得到扭轉。萬
科、合生創展、順馳等大量民營企業獲得第壹輪快速發展，房地產企業數量猛增到8萬家左右。
當然，這壹時期房地產發展離不開中國整體經濟環境和消費能力的改變。2002年，中國加入世貿組織，中國參與到世界經濟分工之中，大量的農業人口進入城鎮
成為產業工人，大量的大學畢業生、海外留學生在城市就業，中國經濟發展提速，GDP增速進入兩位數時代。在經濟快速發展的前提下，城市居民的消費結構發生
了改變，從日常的吃穿消費升級到大宗商品、情感需求的旅遊等消費，汽車開始進入普通市民的家庭，住房改善普遍被提上家庭消費議程。
在此房地產市場啟動階段，市場的典型特征是計劃經濟向市場經濟過渡，建立市場化發展的根本動力，以自主需求為主導的市場交易結構。其中，輿論導向中著名的段子就是中美兩國老太太的住房消費理念的故事，深入人心，對 *** 城市居民的消費願望起到了間接的作用。
2004-2013，巨集觀調控中，房地產市場爆發式增長和衍生結構不良的行業局面
由於1998-2003年之間，中國房地產市場發展的各種動力被牢牢確立，中國房地產在之後的10年獲得了空前速度的發展。巨大的投資需求、消費需求、政
府驅動、取消價格管制等使得房地產產業像脫韁的野馬壹樣野蠻發展。中國的各大城市都成為“巨大的工地”。從2004年起。中國房地產投資連續保持20%的
同比增長率，價格漲幅200%，每年的竣工面積達到500萬平米，是1998年之前總和的1.5倍，是美國房地產全年竣工面積的1.2倍。在此期間，房地
產為中國絕大多數的城市居民解決了住房問題，城市人均居住面積從12平米上升到32平米。房地產為中國城市的升級改造提供了機會和樣板，城市數量從
1949年的50座增加到150座，大量的城市面貌獲得顯著改觀，由市場主導的商業地產蓬勃發展，人均商業面積在2012年達到20平米。
在10年的發展周期中，中國逐漸形成了消費、投資和出口貿易這三大經濟“馬車”。其中，投資和出口構成了中國增長的核心，而房地產是投資中的重要力量。所
謂“中國模式”就是出口形成了國內實體經濟的發展，解決了就業，增加了居民收入，也給國家帶來了鉅額的外匯儲備和稅收收入， *** 轉而將這些收入轉化為 ***
投資用於基礎設施和民生建設；實體經濟發展、基礎設施建設和人民收入水平的提高形成了對城市化的需求，從而推動了房地產的快速發展，進而又推動了經濟的增
長。所以，可以說，在“中國式增長”的動力中，出口、 *** 投資和房地產是三大重要力量。房地產產業經濟自2010年以來，占GDP25%強。而房地產帶來
的各項收入普遍占到地方財政的70%以上，被當成支柱產業，這壹系列即是所謂的房地產“綁架中國經濟”說。
雖然中國房地產伴隨中國總體經濟獲得了空前的發展，也解決了積累的住房問題。但行業發展過程中也暴露了更多的問題。比如，消費主導的市場變成消費與投資並
重；城鎮化率從1978年的22%提高到2012年的51%，但是貢獻絕大多數統計口徑的進城農民沒有獲得產權住房；城市家庭因為購房導致的家庭負債過
高，壹套房耗掉了三代人的積蓄且背負沈重的債務；以房地產為代表的社會財富再分配導致了階層分裂，社會不公平；與房地產有關的社會問題諸如拆遷、糾紛、群
體事件愈演愈烈。社會中逐漸出現質疑中國房地產發展模式、抱怨房價過高、上漲幅度過快的聲音，各種社會矛盾出現，房地產業成為社會關註的焦點。
2004-2013年，在壹系列社會壓力下，中央 *** 開始實施調控，主要手段是對於供給端的土地供應、房屋供應和需求端的擠壓投資需求，及行政類的市場管
制。但由於未觸動房地產發展的根本動力（前文已述），歷次調控以失敗告終。2008年，美國爆發金融危機，全球經濟衰退，中國為了 *** 經濟發展推出更為寬
松的貨幣政策，更為直接推動了房地產價格的上漲。房地產市場反而由於行政對於市場的幹涉，壹次次地爆發式增長，價格快速上升。截止2012年，以國際通用
衡量房價水平的指標，中國壹線城市的房價收入比達到25倍，高於紐約、東京等國際大城市，二三線城市，大量房屋空置。因此，歷次的房地產調控都是舍本逐末，由中央 *** 推動形成了壹個畸形的房地產市場，給民眾留下了房地產發展負面的印象。
此階段，中國房地產市場的特征是發展不平衡。表現在沿海與內地市場的不平衡，市場主要聚焦於長三角地區（上海、浙江、江蘇）、珠三角地區（廣州、深圳及周
邊城市群）、環渤海地區（京津冀遼魯等），內地及中西部地區市場占比小；城市與農村的不平衡，房地產主要在城市中發展；客戶群體的不平衡，客戶主要是先富
起來的城市富裕階層，占絕大多數的城市中低收入者沒有獲得住房；房地產產品品質的不平衡，普通住宅品質低下，高檔住宅奢華。
中國房地產企業在此輪發展周期中，伴隨市場規模的增大，企業數量極劇上升，但隨著調控也進壹步兼並整合，行業集中度快速提高。2005年，房地產前100
強僅占11%的市場份額，而截止2012年底，房地產行業前50強占據了21%的市場份額，企業競爭導致的優勝劣汰現象明顯。
2013以來的趨勢
定方向、調結構、改革
2012年底，中國新壹屆 *** 確立了“城鎮化”的發展思路。中國試圖要改變以往以“土地”為核心的房地產發展模式，轉變到以“人”為核心的發展模式。在舊
的模式下，依附於土地的城市居民並沒有分享真正的經濟發展成果，城市棚戶區氾濫；農村居民的土地、住房資源等沒有獲得統籌發展的機會；戶籍制度阻礙城市
化、勞動力自由流動；地方 *** 定位偏差等。在新的發展模式指導下，中央 *** 將開展壹系列的變革，旨在促進房地產市場健康發展，而不是被動的“調控”。在未
來若幹年，改革釋放的房地產發展紅利可能有以下幾方面：
1.
從培育世界級中心城市到與城市群發展並舉帶來的二三線城市、小城鎮房地產發展需求。
2.
城市品質升級帶來的將近100個城市的棚戶區改造、舊城改造將帶來數以萬億計的房地產發展機會；
3.
新壹輪土地改革，城市用地模式、農村建設用地\宅基地產權確認等帶來的城市與郊區統籌發展機遇；
4.
住宅地產的產品升級，伴隨經濟發展帶來的商業地產、旅遊地產、養老地產的發展潛力；
5.
旨在調節以房地產為主的財產稅——房產稅即將出臺，調節房地產存量，擠壓泡沫，促進社會公義；
6.
由於沿海產業內遷、城市自主產業發展帶來的房地產市場發展重點從沿海到中西部城市；
7.
戶籍制度、城鄉二元管理體制終結帶來的農民工在城市置業的大量需求，城鎮化發揮真正的動力；
壹系列的房地產發展趨勢將引領房地產朝著更健康的方向發展，使房地產由以投資主導向以消費主導轉變、由短期投資向中長期投資轉變、由以土地為中心向以產品
為中心轉變、由以增量市場為主向增量、存量並舉發展轉變、由普漲普跌現象向有漲有跌現象轉變、由籠統市場向細分市場轉變。總之，房地產將成為中國“城鎮
化”發展戰略的引擎，是民生為主的產業模式，而不是投資家的樂園。
中國房地產市場發展的直接動因還有：人口因素（及家庭裂變）、交通因素、技術升級。由於60年代、80年代末的兩輪人口嬰兒潮帶來的人口紅利將大力推動中
國經濟發展和房地產消費。可以預期的是，中國 *** 即將改革實行了30年的計劃生育政策，馬上面臨新壹輪人口生育高峰，將直接推動中國經濟和房地產在未來
30年的發展。另外，由於當前人口結構的變化，老齡化速度加快，到2020年底，老齡人口將占總人口43%，人均GDP的升高和龐大規模的老齡人口將催生
旅遊地產、養老地產的快速發展。中國高鐵技術在2001年獲得重大突破，並快速開始了全國的高鐵路網建設。預計到2020年底，中國高鐵將建成2000公
裏，連線100個大中型城鎮。中國高速路網也已基本建成，通車裏程達到5000公裏。高鐵和高速公路將大大縮短城市間的距離，為房地產置業空間、消費升級
提供可能。未來，網際網路技術、地碳生態建築技術大量在房地產及物業管理中的應用，也使得房地產產品與服務的升級、居住環境的改善提供可能。這些都是中國房
地產發展在未來的巨大引擎。
因此，無論中央 *** 即將出臺的改革措施及實施計劃推動如何，中國房地產行業必將進壹步的發展，只不過發展的結果是更良性還是更畸形的選擇而已。房地產的發展質量將主要取決於中國 *** 是否具有舉重若輕、審時度勢的遠見與智慧，改革的勇氣與執行力。
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重慶 房地產發展的現狀還是算黑便宜的大城市了,雖然我們還是都承受不起也.
煙臺市房地產發展歷史 產業地產是未來房地產發展的趨勢嗎？是的，中國的房地產泡沫已經趨於頂峰了，下半年即將出現拐點。北上廣深的房價均價基本突破5萬，市區內均價基本要突破8萬。土地價格更是明顯，上海遠郊（青浦工業區）的土地價格已經突破3萬，預示上海市遠郊的房價將要突破5萬。產業地產將是下壹波地產人的避風港。
池州的房地產發展的怎麽樣？最近幾年發展的不錯，池州近些年建造了許多高樓（比以前的高）……房價也有上升，可以看出池州的房地產發展不錯，我就是壹個地道的池州人……
農村房地產發展的現狀及趨勢作者 張東敏; 導師 張秀英; 學位授予單位 東北師範大學; 學科專業名稱 政治經濟學 學位年度 2007 論文級別 碩士 網路出版投稿人 東北師範大學 關鍵詞 房地產; 開發; 農村房地產; 農村房地產開發; 英文關鍵詞 Real Estate; Development; Rural Real Estate; The Development of Rural Real Estate; 中文摘要 建設社會主義新農村是 *** 中央“十壹五”規劃建議的新提法,要求按“生產發展、生活富裕、鄉風文明、村容整潔、管理民主”的原則推進社會主義新農村建設。 房地產業是壹個關聯度極大的產業,它能帶動餐飲、建築、建材、交通運輸、機電、裝潢等十幾個行業的發展,提供大量的工作崗位,使農村勞動力就近轉移,從而提高農民的生活水平。因此,發展農村房地產業是全面落實“十壹五”規劃的重大舉措。目前,我國每年超過十億平方米的新住房中有三分之二在農村,住宅開發量目前已躍居全球第壹,農村的房地產市場無限廣闊,農村房地產開發的春天已經來臨。但是,農村房地產開發中存在的問題卻不免讓人擔憂:土地資源浪費嚴重、生態環境遭到破壞、開發用地審批不規範、市場行為不規範、房地產管理落後等等。如果能在 *** 的指導下,有計劃、有組織的推動農村房地產業的發展,我國的農村現狀將會有多方面的改觀。本文針對農村房地產開發過程中存在的問題,深入分析了問題產生的原因,並結合中國農村實情,總結了開發農村房地產需要滿足的前提條件和開發原則,最後在此基礎上,提出了促進農村房地產健康發展的對策建議。 本文***分為四個部分: ...
上海的房地產發展的怎麽樣？上海近幾年以來的寫字樓租賃市場凈吸納量已經達到約150萬平方米，比倫敦與紐約兩個城市的總量還要高！
根據全球最佳房地產咨詢公司仲量聯行的資料，在十多年前，上海的經濟發展很大程度上依賴於外企，但是現在經濟發展的重心已經逐漸轉移到國內的企業，依靠國內企業帶動經濟發展和維護市場穩定。
同時，仲量聯行研究表明與住宅市場相比，中國商業地產市場的發展則在壹定程度上更多地受到國家經濟的影響。同樣地，商業地產市場需要根據不同城市分別考慮。壹線城市的商業地產市場同樣存在巨大的需求。
所以總體來說，上海的商業地產可能在未來具備比較高的投資潛力。
廣西憑祥房地產發展的怎麽樣？新的樓房是有的，但是不多，憑祥屬於邊境城市，商鋪轉讓是有很多的，如果妳想買房我建議妳去崇左市區裏買，因為崇左現在正如火如荼的搞房產
房地產發展的現狀及問題評析太泛的題目，如果對行業認知不夠，或者總結能力不強的話，反而不容易把握。
建議選個針對性強的課題，比如“北京奧運與房地產”。