在物業管理中怎麽做物業管理方案

物業管理方案的主要內容壹、企業的基本情況（物業的基本情況）二、對本項目物業管理的整體設想及策劃（包括管理服務理念與模式、管理服務目標與承諾、擬采取的管理服務措施等）三、擬采取的工作計劃和物資裝備情況四、擬建立的組織機構及管理人員的配備、培訓、管理五、管理規章制度及管理檔案建立情況六、針對該項目的特點結合實際情況制訂服務內容和指標七、社區文化活動及服務措施八、投標報價及經費收支預算九、日常管理工作十、物業及設備、設施的維修養護計劃及實施十壹、企業的基本情況（物業的基本情況）除了介紹本公司的概況外，主要介紹本公司以前管理過或正在管理物業的名稱、地址、類型、數量，要指出類似此次招標物業的管理經驗和成果，並介紹主要負責人的專業、物業管理經歷和經驗

物業基本情況

包括占地面積、建築面積、房屋類型與數量、公用設施、場地情況等

十二、對本項目物業管理的整體設想及策劃首先，分析投標物業的管理要點

主要指出此次投標物業的特點和日後管理上的特點、難點，可列舉說明，還耍分析租用戶對此類物業及管理上的期望、要求等

以下分別對不同性質物業管理中的重點，難點做出分析：(1)住宅小區對於住宅小區而言，舒適便捷是業主最起碼的要求，高檔次的優質服務則是其更高的享受追求，因此其物業管理應當突出的是：①環境管理

要求物業管理能維護規劃建設的嚴肅性，定期進行檢查維修，禁止亂鑿洞、亂開門窗的破壞性行為，禁止個別業主隨意改動房屋結構或亂搭建行為，保證業主的居住安全

②衛生綠化管理

定時對小區公***場所進行清掃保潔，及時清運垃圾，並對衛生用具進行清潔消毒；加強小區綠化養護，派專人管理綠化帶、花草樹木，禁止人為破壞行為

③治安管理

成立保衛處，負責小區內的治安巡邏與防範，確保住戶財產安全

④市政設施管理

即市政道路、下水管道、窨井與消防等公***設施的管理、維修、保養等工作

⑤便利服務

為特殊住戶提供各種專業有償服務和特需服務

(2)高層住宅高層住宅相對於普通住宅小區而言，其特點是建築規模大、機電設備多、住戶集中，居住人員的素質也相應較高

因此，這類物業管理的重點應放在：①機電設備管理

這是大樓的核心部分，如發電機、中央空調、供水、消防、通信系統等，壹旦哪壹部分發生問題，必將嚴重影響住戶生活和工作

因此物業管理部門必須備有壹支技術熟練的專業人員，做好管理人員的培訓，健全各項管理制度，保證能及時排除故障

②保衛治安管理

須設保安班，24小時值班守衛，建立來訪人員登記制度，公***場所安裝閉路電視監視系統，保證大樓每個角落都能處在保安人員控制中

③衛生清潔管理

堅持早上清掃樓梯、走廊通道、電梯間等，收倒各樓層垃圾，清洗衛生用具，保持大樓清潔衛生

④保養維護

主要是對公用設施、公***場所進行定期檢查、維修

(3)寫字樓寫字樓作為辦公場所，要求環境應保持寧靜、清潔、安全，其物業管理重點應放在：①安全保衛工作

保證防盜及安全設施運作良好，堅持出入登記制度，24小時值班守衛

②電梯、中央窄調、水電設施維護

保證工作時間上述設備正常工作，不允許出錯

③清潔衛生服務

這同高層住宅相類似，但要求更高，應當天天擦洗門窗，清掃走廊，做到無雜物、無灰塵，同時保證上班時間的開水供應

(4)商業大廈管理在商業大廈管理中，公司形象、居民購物方便程度是考慮的首要因素，其管理重點在於：①安全保衛工作

通常大型商業中心客流量較大，容易發生安全問題，故應保證24小時專人值班巡邏，以及便衣保安人員場內巡邏

②消防工作

管理維護消防設施，制定嚴格的消防制度

③清潔衛生工作

有專職人員負責場內巡回保潔、垃圾清掃，隨時保持商場環境衛生

④空調或供熱設備管理

設立專職操作及維護人員，保證設備正常運轉

以上是針對各類型物業列舉其物業管理中普遍的重點和難點，但在具體編寫投標書時，投標公司應針對物業具體性質與業主情況，就最突出的問題作詳細分析

其次，提出自己的管理服務理念與模式、管理服務目標與承諾、擬采取的管理服務措施等

十三、擬采取的工作計劃和物資裝備情況工作計劃，包括：工作流程、各項管理維護服務項目和環節所需的長遠計劃和短期安排

物資裝備，包括：管理服務人員住房、管理用房、器械、交通工具以及通訊、安全防範裝備及辦公用品等

十四、擬建立的組織機構及管理人員的配備、培訓、管理十五、管理規章制度及管理檔案建立情況十六、針對該項目的特點結合實際情況制訂本公司將提供的管理服務內容和指標十七、社區文化活動及服務措施十八、投標報價及經費收支預算經費收支預算，包括：應列明收入項目和支出項目預算，有文件規定的按規定測定，無文件規定的按市場價測定

另外，應列出收入盈虧情況測算和增收節支措施，體現該項目管理經營發展後勁

十九、日常管理工作二十、物業及設備、設施的維修養護計劃及實施物業管理投標書編寫註意事項(壹)物業管理投標書的基本要素物業管理投標書作為評標的基本依據，必須具備統壹的編寫基礎，以便於評標工作的順利進行

因此，投標公司必須對投標書的基本要素有所了解

1．計量單位計量單位是投標書中必不可少的衡量標準之壹

因此，統壹計量單位是避免在定標和履約中出現混亂的有力手段

投標書中必須使用國家統壹規定的行業標準計量單位，不允許混合使用不同的度量制

2．貨幣國內物業管理投標書規定使用的貨幣應為"人民幣"，而國際投標中所使用貨幣則應按招標文件的規定執行

3．標準規範0編制投標書應使用國家統壹頒布的行業標準與規範，如果某些業主由於特定需要要求提供特殊服務，也應按照國家正式批準的統壹的服務行業標準規範，嚴格準確地行事

若采用國外的服務標準與規範，應將所使用的標準規範譯成中文，並在投標書中說明

4．表述方式投標書的文字與圖紙是投標者借以表達其意圖的語言，它必須要能準確表達投標公司的投標方案，因此，簡潔、明確、文法通暢、條理清楚是投標書文字必須滿足的基本要求

編制投標書時，切忌拐彎抹角、廢話連篇、用詞模棱兩可應盡量做到言簡意賅，措辭準確達意，最大限度地減少招標單位的誤解和可能出現的爭議

圖紙、表格較之於文字在表達上更為直接，簡單明了，但這同樣要求其編寫做到前後壹致、風格統壹、符合招標文件的要求