房地產開發經營的可行性研究
(壹) 可行性研究的含義
可行性研究是現代經營管理活動重要環節和經營管理重要方法。房地產經營管理可行性研究，是在房地產經營管理決策前，對經營管理項目進行綜合的技術和經濟分析的壹種科學方法。通過可行性研究，可以對經營管理項目的市場運行和經濟、技術等多方面狀況，進行深入細致的調查、分析和研究;可以對提出的各種經營管理方案，進行技術和經濟多方面比較分析和論證;還可以對經營管理項目的經濟效益進行科學的預測和評價，為經營管理決策部門最終決策，提供科學依據。
(二) 可行性研究階段劃分
可行性研究，大體上分為三個階段，即機會可行性研究階段;初步可行性研究階段;最終可行性研究階段。
1. 機會可行性研究階段及其任務機會可行性研究階段的主要任務是確定經營方向，提出經營目標。對房地產經營管理企業來說，就是對經營管理項目提出建議。為了實現機會可行性研究階段的任務，必須對投資經營項目發展的背景、當地的資源條件、市場供需狀況等基本情況進行初步的調查和預測。通過初步研究，尋找和確定最有利的投資經營方向和投資經營機會，提出可行性研究的建議書，並為下壹步研究提出要求。
2. 初步可行性研究階段及其任務初步可行性研究階段的主要任務就是要根據機會階段的結果，進壹步研究經營管理項目的規模、建築材料的供應、投資地段的選址、建築工程的設計方案、項目工程的施工進度等問題。對於壹些關鍵性的問題，還必須進行專題研究，諸如市場需求狀況、投資經營項目的地址優劣、工程設計方案合理性、施工進度可行性等。在對這些問題進壹步研究的基礎上，對各個方案進行認真的比較分析，排除壹些可行性不大的方案，從而進壹步縮小工作範圍和工作數量，為最終可行性研究奠定基礎。
3. 最終可行性研究及其任務最終可行性研究，是可行性研究的最後壹個階段。這個研究階段的主要任務是對經營管理項目的技術、經濟、以及市場等方面進行詳細地和深入地分析論證、確定經營管理項目的有關主要因素，並對這些因素進行仔細的調查、分析、計算、評估，在這個基礎上提出壹個或幾個可供選擇的`最優方案，作為經營管理的決策依據。簡言之，在可行性研究的三個階段中，機會研究階段的主要任務是確定投資方向，提出項目建議書;初步可行性研究階段的主要任務是確定項目的生命力和發展前景;最終可行性研究階段的主要任務是對投資項目進行市場、經濟和技術的分析，為經營管理者提供可靠的依據。
(三) 可行性研究的內容
房地產開發經營管理的可行性研究，是壹項內容十分廣泛的技術也是壹種經濟的分析研究。這種研究不僅需要對市場、技術、規劃、組織等多種因素進行綜合分析，而且還必須研究與國家社會經濟發展大環境相適應、以及與所在的城市和地區總體發展規劃相協調的問題。房地產經營管理可行性研究，由於包括的內容很多，可以根據不同的標準，把它的內容歸結為不同的方面。但是，不管怎樣歸納，房地產經營管理項目可行性研究，必須包括以下三個內容：
1. 房地產市場問題。在市場經濟條件下，生產都是為了滿足市場的需求。如果沒有市場的需求，房地產開發經營就失去了存在和發展的基礎。所以，房地產經營管理可行性研究的首要問題，就是要研究有沒有市場，市場的容量有多大。在房地產經營管理的可行性研究中，有沒有市場的問題，是解決房地產經營管理有沒有?必要性?的問題，所以這個問題就成為全部可以可行性研究的基礎和前提。
2. 工程技術問題。主要是研究規劃設計和工程技術中的高科技含量的問題，以及規劃設計和工程技術中的難點是否能夠解決或克服的問題。這個問題主要是解決房地產經營管理的?可能性?問題。
3. 經濟效益問題。就是通過對房地產經營管理活動的經濟評價，研究是否盈利和盈利水平的高低。在市場經濟條件下，任何企業經營的最終目的是為了取得利潤，而且是為了取得最大利潤。如果企業不盈利，企業就失去了經營的目標。所以，這個問題主要是解決房地產經營管理?合理性?的問題或企業經營的最終目的問題。概括地說，這三個方面的關系是：市場問題是房地產經營管理的前提;工程技術問題是房地產經營管理的手段;效益是房地產經營管理的目的。房地產經營管理的可行性研究，只有對這三個問題做出明確的回答，才可以說完成了可行性研究的任務。
(四) 房地產開發項目可行性研究報告房地產經營管理可行性研究結論或意見形成以後，還必須編寫出可行性研究報告。可行性研究報告，是可行性研究的最終成果。壹般來說，可行性研究報告應當包括以下具體內容。
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