壹、“營改增”給房地產企業帶來的挑戰
房地產企業由營業稅改征增值稅後，增值稅與營業稅相比有兩大不同，壹是價外稅和價內稅的不同，另壹個是鏈條抵扣的稅制設計，這就導致增值稅的稅務處理、征管規定、申報計算都與營業稅完全不同，從而給房地產企業帶來前所未有的挑戰。
1、 相關人員對稅收政策不熟悉
房地產企業營改增之前壹直繳納營業稅，稅務處理完全不涉及增值稅。從財務總監到財務經理，再到壹般的財務人員，對增值稅的相關規定了解甚少，甚至完全不了解。營改增之後給房地產企業帶來的最大的挑戰，就是從上到下不了解增值稅的稅收政策，無法利用增值稅的稅收法規指導約束平時的運營管理工作。不知道會有什麽稅務風險，也不知道會出什麽稅收問題，更不知道如何應對突發的稅務問題和提前防範。在這種情況下，企業是無法做到控制企業稅務風險和稅收負擔的。有人說房地產企業的財務人員從上到下可以惡補增值稅的稅收知識，但惡補也需要時間，也有壹個過程。政策不熟悉挑戰是所有營改增企業的系統性風險，任何企業都不可能幸免，唯壹不同的是，有的企業陣痛期較短，有的企業陣痛期較長。
2、 賬務處理難度增加
根據現行的增值稅法規規定，增值稅的納稅人分為小規模納稅人和壹般納稅人，兩類納稅人的稅務處理和征管規定是不壹樣的。對於增值稅壹般納稅人來講，由於增值稅是價外稅，采購和銷售都要進行加稅分離，取得的進項稅專用發票還需要在規定的時間內去主管稅務機關認證。營改增初期，財務人員面臨新舊稅制的銜接、稅收政策的變化、具體業務的處理和稅務核算的轉化等難題。另外，由於營業稅是對營業額直接征稅，只需增加壹個會計科目，核算模式簡單易懂。而增值稅采用抵扣的核算模式，其應納稅額等於銷項稅額減進項稅額，需增加十個會計科目，核算難度較原來大幅增加。“營改增”不僅改變了企業的會計核算體系，同時還帶來了開票系統、報稅系統、認證抵扣、稅款繳納等操作方面的壹系列新問題，賬務處理稍有不慎便會產生風險。
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由於財務人員業務素質和職業操守參差不齊，可能會對稅收政策的理解、相關業務的會計核算、稅收的申報繳納等產生偏差，從而帶來財務核算不合規，納稅申報不準確等風險。“營改增”後只有賬務處理規範的企業才能正確進行納稅申報，從而給房地產企業財務工作帶來新的挑戰。
3、虛開、代開發票有可能觸犯刑事責任
房地產和建築業普遍存在“甲供材”現象，壹方面，房地產商利用“甲供材”虛增成本，另壹方面，建築企業無法取得“甲供材”發票，只能想辦法“代開”、“虛開”。這種“甲供材”現象在營業稅制下普遍存。但是營改增之後，由“甲供材”引發的“虛開”“代開”發票行為將被很有可能被認定為 “虛開”、“代開”增值稅發票，違法成很高。首先，與增值稅專用發票有關的虛開、代開行為已經入罪，例如，刑法第205條的虛開增值稅專用發票罪；刑法第208條的非法購買增值稅專用發票、購買偽造的增值稅專用發票罪；刑法第206條的偽造、出售偽造的增值稅專用發票罪等等。其次個人和單位所受的處罰最高可判無期或者沒收財產。例如，2014年3月，中國春平集團董事長林春平因虛開增值稅發票等被浙江省高級人民法院終審判處無期徒刑，沒收個人全部財產。
4、可抵扣的進項稅額不足，部分房企稅負或大幅上升
營改增的目標是通過改革實現只對產品或者服務的增值部分納稅，從而減少重復納稅環節。從全國營改增試行和先期營改增行業的反饋情況看，大多數的企業實現了稅負下降。但也有部分企業因為生產具有周期性、成本結構中可抵扣的成本占比較小而無法抵扣費用，或是進項稅難以抵扣稅票等原因，反而出現了稅負增加的情況。
房地產項目的成本費用構成非常復雜，而可抵扣的開發成本主要是土地成本、建築安裝成本、公***配套成本、房屋裝修成本，但這幾項成本在收入中所占的比重並不高，壹、二線城市約占房地產企業的開發成本還存在如下特點:
(1)土地開發成本難以認定
土地成本壹般金額巨大，是房地產開發成本的大項支出，對房地產業而言具有舉足輕重的作用。據統計，壹線城市土地成本占到開發成本的40%以上，二三線城市在20%——30%之間。拿地手法有的是招拍掛，有的是無償劃轉、有的是與村集體合作、有的是通過股權收購而來，土地成本幾乎無法取得依法允許抵扣的進項稅發票。增值稅的原理是銷售貨物或提供勞務要交增值稅，同時采購貨物或接受勞務取得的進項稅發票可以抵扣，房地產業土地成本的進項稅的抵扣便成為壹大難題。此外，有些房地產企業早期取得土地的成本金額較低，通過收購股權拿地的企業形成了較大的股權溢價，這部分溢價體現在收購公司賬面上，被收購公司的賬面不會產生變化，在計算土地增值稅和企業所得稅時，溢價部分無法扣除，“營改增”後的溢價部分在繳納增值稅前也將無法抵扣，從而對企業稅負有較大影響。假設被收購公司原有開發項目的土地出讓金是2億元，如果收購時土地價值上漲到7億元，這就導致有 5億元土地差價無法取得土地成本的增值稅發票。在可抵扣進項稅不足的情況下，房地產企業的增值稅稅負必然會增加。
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（2）期初庫存和固定資產將不能被抵扣
從已經出臺的營改增文件的規定來看，期初庫存和固定資產的進項稅都不能抵扣。如交通運輸業、電信業等企業在“營改增”前采購的固定資產和存貨均布允許抵扣進項稅，特別是交通運輸業的期初車輛、輪船等未被許可抵扣，這在改革之初產生了行業性的經營困難。房地產業的開發成本和存量房在企業資產中占比很高，這部分進項稅金不允許抵扣，將導致房地產企業在營改增後銷售存貨時。產生大量的銷項稅額但又沒有與之相對應的進項稅額可以抵扣，稅負必然大增。實踐中，很多房地產企業以項目公司的方式進行開發，如果樓盤在營改增之前基本開發完畢，而銷售行為大多發生在營改增之後，必將造成項目公司只有銷項稅額，基本沒有進項稅額可以抵扣，稅負便成倍增長。
5、部分房企經營情況也許更為艱難
2014年以來，隨著樓市的深度調整，人們的市場預期發生了根本性的變化，房地產市場持續低迷，銷售業績持續下滑，資金壓力很大，融資任務很重，資金成本也不斷上漲。營改增後，房地產企業必然存在兩極分化，那些進項稅額少、稅務問題多、涉嫌虛開增值稅專用發票的企業，必然面臨繳納更多的增值稅和稅務罰款，導致利潤下滑加劇，令吃緊的資金鏈條更加雪上加霜，甚至面臨資金鏈條斷裂、企業破產的風險。另外，房地產行業由於利潤高、稅負重，稅收流失嚴重，已經連續10年成為國家稅務總局圈定的稅務稽查重點行業，國家稅務總局關於開展2014年全國稅收專項檢查工作的通知（稅總發[2014]31號）也規定，房地產及建築安裝業是2014年行業專項稅收檢查的指令性項目，營改增試點行業較為集中的地區是區域稅收專項整治的稽查重點。相信營改增之後的近壹段時期內，房地產行業將是稅務稽查的重中之重。在市場低迷、成本上升、利潤下滑和營改增帶來的政策迷茫混亂時期，稅務稽查無疑會讓壹部分房地產企業經營維艱。
二、“營改增”給房地產企業帶來的機遇
1、行業整體稅負有望下降
房地產營改增屬於國家推行的“結構性減稅”改革的壹部分，行業整體稅負肯定會有所下降。易居(中國)控股有限公司執行總裁丁祖昱認為，營改增之後的稅率與原來建築業3%和房地產業5%的營業稅稅率相比，表面看似高了，但是考慮到各種抵扣項，單個企業實際稅負是高是低很難判斷，壹般情況下稅收成本應該是會有所降低的。中國社科院財經戰略研究院研究員張斌則公開表示，若是允許不動產抵扣，初步測算整體減稅規模有望超過5000億元。
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十幾年來，國家為了抑制固定資產投資、壓縮市場需求和平抑房價，對房地產行業壹直采取重稅政策。房地產企業除了要繳納營業稅及附加、企業所得稅等基本稅種外，還要繳納土地增值稅、契稅等特有稅種，不僅稅種多，而且稅率也很高。同時幾乎沒有行業稅收優惠政策可以享受，房地產行業的平均稅負高壹直是社會上公認的。據我們測算，房地產企業的整體稅負率在35%上下。高稅負必然加重房地產企業的稅收負擔，也加重了買房人的經濟負擔。營改增之後，隨著價外稅的推行和增值稅抵扣鏈條的建立，正如各位知名專家預測的那樣，行業整體稅負將會有所下降，有利於行業的健康和長遠發展。這裏需要註意的是，行業整體稅負有所下降，並不意味著每個房地產企業的稅負都會下降。
2、市場銷量有望增加
營業稅的存在導致增值稅抵扣鏈條中斷，建安成本中包含的進項稅不能抵扣，造成壹些房地產企業重復納稅；買房的業主承擔營業稅款因為沒有增值稅專用發票，其進項稅不能得到抵扣，也將重復納稅。稅負重壹定程度上會影響消費者購買或投資的積極性。應該增之後，房地產企業成為增值稅抵扣鏈條上的壹個環節，建安成本和期間費用中繳納的增值稅都可以抵扣，如果進項稅額較大，企業稅負則有望下降。對於中小房地產企業來講，如果年應稅銷售額在500萬元以下，將成為增值稅的小規模納稅人，適用稅率由5%下降為3%，稅負直接降低40%。稅負降低了，房地產企業才有可能會降價，銷量才會提升。從稅制改革的方向上看，增值稅將來要實現完全的消費型的增值稅，不動產的進項稅將得到抵扣。屆時， 生產和商貿等非房地產企業采購辦公用房、生產廠房等取得的進項稅也可以得到抵扣，購買和投資商業地產不僅可以保值增值，抵抗通貨膨脹對財富的稀釋效應，還能降低企業增值稅負擔，投資的積極性將大大增強，也會帶來新的市場需求。房屋價格降低和企業業主投資需求增加，將會在壹定程度上帶來房地產市場的繁榮。
營改增對房地產企業來講，可以說機遇與挑戰並存。房地產企業既要抓住難得的機遇，又要迎接新的挑戰。房地產企業壹方面要利用好稅收法規調整的大好時機，做好稅務籌劃，控制好企業稅負，積極謀取新的稅務利益，又要敢於迎接新的挑戰，正視並重視營改增帶來的政策變化和稅負變化，加強新稅收法規的學習，加強調查研究，做到稅務風險提前知曉，並財務有效措施規避和化解營改增帶來的負面影響。
希望能讓您滿意
望采納，謝謝